Mois : septembre 2023

Colocatère lance « Finvest Immo »

A l’occasion du Salon Patrimonia, qui aura lieu à Lyon les 26 et 27 septembre, Colocatère, marque référente sur le marché de l’investissement en coliving, filiale de Finzzle groupe, lancera officiellement Finvest Immo et Finloc Immo, afin de diversifier et renforcer son offre d’investissement immobilier locatif grâce à une solution clé en main, depuis la prospection du bien jusqu’à sa gestion.

Forte de l’expertise des équipes de Colocatère dans la recherche de biens à réhabiliter pour les transformer en colocations, la nouvelle marque du groupe, Finvest Immo, affiche une double ambition : celle de contribuer à « verdir » le parc immobilier ancien et celle d’offrir aux investisseurs une solution d’investissement en immobilier locatif adaptée, personnalisée, sur mesure et accessible. Les équipes de cette nouvelle entité accompagneront les investisseurs durant l’ensemble des étapes de leur projet : de la recherche du bien à l’ameublement et la décoration, en passant par les travaux (étape importante du processus), du simple rafraîchissement à la rénovation plus lourde ; et ceci en s’adaptant aux profils et à la stratégie patrimoniale de l’investisseur.

Une réponse aux besoins de rénovation du parc immobilier locatif

Sensibles aux problématiques environnementales et énergétiques, les fondateurs de Colocatère ont souhaité poursuivre leur engagement dans la rénovation du parc immobilier, à travers Finvest Immo. Ce nouveau concept cible en priorité les surfaces comprises entre 15 m2 et 50 m2 , du studio au T3, qui nécessitent des travaux (rafraîchissement, rénovation, réhabilitation) plus profonde.

« En nous appuyant sur les 12 années d’expérience de Colocatère et sur notre légitimité en matière de réhabilitation et transformation de biens en colocation, nous avons aujourd’hui pour objectif de transposer notre savoir-faire aux surfaces plus modestes, qui nécessitent une réelle expertise afin de respecter le cadre qu’impose la Loi Climat & Résilience et ainsi répondre de l’avenir du parc locatif français » explique Mickaël Champion, directeur du développement de l’offre Finvest Immo.

Ainsi, les appartements classés E, F et G rentrent également dans la cible de prospection des équipes de Finvest Immo. Ils présentent en effet l’intérêt d’une décote sur la valeur initiale du bien et offrent, dans le cas d’une totale rénovation, l’opportunité d’augmenter la rentabilité finale du bien via l’amélioration de la note DPE, mais également via les travaux d’aménagement et de décoration. L’important étant de s’adapter au maximum à l’existant et donc de conserver dans la mesure du possible les particularités du bien et ainsi son cachet d’origine (moulures, parquet, cheminée…).

Une volonté de rendre l’investissement locatif plus accessible

Dans un contexte où les budgets des investisseurs sont limés en raison des difficultés d’obtention de crédit, de l’inflation…, Finvest Immo proposera une offre en adéquation avec la nouvelle donne budgétaire d’un certain nombre d’investisseurs.

« Pour prétendre à des projets Coliving dans le cadre de l’offre d’investissement Colocatère, nous prospectons de grandes surfaces transformables qui affichent de fait, des budgets proportionnels aux typologies de biens. L’ambition avec Finvest Immo est d’élargir le champ des opportunités en matière de prospection et ainsi mettre notre savoir-faire au service du plus grand nombre et rendre l’investissement locatif accessible à tous. » affirme Loig Lemeilleur, directeur général de Colocatère.

La solution Finvest Immo propose donc des projets d’investissement dans l’immobilier locatif à partir de 100 000 € (acquisition du bien, frais de notaire, travaux et ameublement compris). Une opportunité pour les ménages français touchés ces derniers mois par la remontée des taux de crédits immobiliers et donc la réduction de leur enveloppe destinée à leurs projets d’investissement immobilier. Pour finaliser son concept clé en main, l’offre Finvest Immo est complétée d’une solution de gestion locative via sa nouvelle marque Finloc Immo qui intègre dans ses prestations, la sélection des locataires, le suivi des paiements de loyers, la maintenance des biens, etc…

Les équipes de Finvest immo et Finloc Immo sont déjà implantées sur un ensemble de 33 villes, permettant d’accompagner tous les profils d’investisseurs à travers la France avec un choix de biens très large.

Il reste 15 mois pour profiter d’un dispositif vertueux :  « Le Pinel n’est pas mort ! »

Avis d’expert de Mylène Chartrou,

Directrice générale de Stellium Immobilier – filiale de Finzzle groupe

Le 31 décembre 2024, le Pinel s’arrêtera définitivement. Depuis quarante ans, c’est la première fois qu’un régime favorisant l’accès au logement des classes moyennes n’aura pas de successeur, du moins en métropole… Il reste quinze mois pour profiter d’un dispositif triplement vertueux : pour le locataire, pour l’environnement et, aussi, pour l’investisseur. Quinze mois, compte tenu des délais inhérents à un achat immobilier dans le neuf, c’est à la fois beaucoup et peu…

Un dispositif qui conserve un certain nombre de vertus

Le Pinel bénéficie d’atouts sociétaux, avec l’obligation de respecter un plafonnement du loyer et des ressources du locataire. Les loyers, situés à un niveau « intermédiaire » entre le parc social et le parc privé, correspondent au niveau moyen des loyers du marché minoré de 20 %. S’ils estiment l’écart insuffisant, les préfets ont la possibilité de moduler les plafonds à la baisse. Plus des trois quarts des ménages ont des ressources compatibles avec les maxima Pinel, ce qui libère des places dans le parc locatif social.

Le régime Pinel permet ainsi à de jeunes actifs ou à des ménages aux revenus intermédiaires et exerçant des professions essentielles (infirmier, policier, professeur des écoles…) d’emménager dans des logements neufs, performants énergétiquement et proches de leur lieu de travail. Le Pinel contribuait chaque année, à mettre sur le marché locatif, en moyenne, 50 000 à plus de 60 000 logements sur la part des ventes faites aux investisseurs dans le cadre du dispositif Pinel, et ce, depuis sa création.

Il a aussi des atouts environnementaux. En effet, par rapport à ces prédécesseurs, trop ouverts, l’accès au dispositif Pinel ne vise que les communes situées en zones tendues (A bis, A, B1), dans lesquelles la demande excède l’offre. Celles en zone B2 (villes de taille moyenne ou situées en grande périphérie des métropoles) ne sont éligibles à la réduction d’impôt qu’avec un agrément accordé par le préfet de région. C’est l’assurance de construire dans des zones denses, parfois en remplacement de logements vétustes ou sur d’anciennes friches. Il n’y a pas – un écueil rencontré dans certains dispositifs antérieurs – d’artificialisation à marche forcée du foncier dans des secteurs dépourvus de réel marché locatif. De plus, l’accès à l’avantage fiscal s’assortit d’une éco conditionnalité, renforcée dans le cadre du « Pinel + ».

C’est donc une réponse aux enjeux de renouvellement du Parc immobilier et des contraintes énergétiques imposées par la Loi Climat et Résilience. Il est primordial de poursuivre la construction de logements neufs (on estime le besoin annuel en logements à 395 000) tout en misant sur une sobriété et une excellence énergétique.

Un mécanisme de réduction fiscale qui reste intéressant pour investir dans le neuf

Les investisseurs en Pinel bénéficient d’une réduction d’impôts calculée sur le montant de l’opération, doublement plafonné à 300 000 € de budget global et à 5 500 €/m². Le taux de la réduction est, depuis cette année, fixé à 10,5% pour 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans. Ces taux seront à nouveau abaissés l’année prochaine concernant le dispositif classique. Le « Pinel + » continue en revanche d’offrir des taux plus élevés (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans) à condition d’investir soit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), soit dans un logement présentant des caractéristiques de confort et d’habitabilité accrues. Outre la performance énergétique excédant la réglementation en vigueur, l’appartement devra ainsi avoir une superficie minimale en fonction des typologies et être doté d’un espace extérieur, lui aussi, d’une taille minimale en fonction de la typologie, la double exposition étant obligatoire à partir du 3 pièces.

À noter, en accord avec les enjeux énergétiques et les obligations relatives aux nouvelles normes de construction, qu’un DPE de classe A est nécessaire pour maintenir le taux de réduction d’impôt originel à 21% pour les actes qui seront passés en 2024.

Côté investisseur, le Pinel + reste un pari sur l’avenir avec l’assurance d’un logement vertueux et énergétiquement performant qui ne perdra pas de sa valeur. Il est également une démarche presque responsable et éthique de s’engager à fournir des logements décents aux locataires.

Pinel + pour relancer la construction de logements notamment sociaux

Outre le caractère incitatif et la participation au renouvellement du parc immobilier par ses exigences de performances énergétiques, le Pinel reste un élément non négligeable dans le financement de la construction des logements sociaux. En effet, les promoteurs immobiliers sont tenus de respecter des obligations de quota en matière de construction de logements sociaux dans certaines zones tendues. Ce pourcentage, répondant à des obligations strictes, s’élève généralement à 25% pour les opérations immobilières éligibles au Pinel. Dans les faits, cela signifie que les promoteurs ont un rôle significatif à jouer dans la création de logements sociaux dans les zones où la demande est la plus forte. Le dispositif constitue ici un levier efficace pour répondre aux besoins cruciaux en matière de logements sociaux en France et participe à la réduction de la pénurie de logements abordables dans les zones les plus tendues.

Un compte à rebours enclenché pour profiter des dernières opportunités

Que ce soit en Pinel ou en « Pinel +, » les investisseurs ont intérêt à se positionner dans les 15 prochains mois. C’est, en effet, la dernière opportunité, avant plusieurs années, de réaliser un investissement assorti d’un avantage fiscal dans le neuf.

C’est aussi la garantie d’investir dans un secteur où la demande locative est pérenne. C’est, notamment le cas de l’Ile-de-France, où les prix sont en baisse, de Toulouse, pourvu d’un bassin d’emploi en extension, et de villes intermédiaires dotées d’un fort potentiel locatif.

De manière générale, l’implantation dans un bassin dynamique d’emploi ou de population étudiante, la proximité de commodités et les grands projets de rénovation urbaine demeurent des critères à privilégier dans le choix de son investissement.

Petite astuce, investir en Pinel peut également se faire via une SCI qui présente l’intérêt d’anticiper sa transmission. Il faut, pour cela, conserver l’usufruit de ses parts (pour toucher les loyers) et en donner la nue-propriété à ses enfants, optimisant ainsi l’abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Dans un contexte de bouleversement du système des retraites, les derniers mois d’existence de ce dispositif restent une opportunité, pour les ménages français qui s’inscrivent dans une logique patrimoniale, en permettant la perception de revenus complémentaires au moment de sa retraite, une fois le crédit remboursé. C’est également une manière de soutenir les programmes d’aménagement des communes en investissant dans des programmes souvent mixtes (accession, locatif et social), vertueux et durables.