Immobilier : tout ce qui a changé au 1er janvier

En immobilier, que vous soyez locataire ou propriétaire, l’année 2023 se révèle riche en nouveautés.  Leur point commun : elles vont toutes avoir un impact sur le budget des Français. Entre l’augmentation de la taxe foncière et l’interdiction de location des passoires thermiques pour les propriétaires, ainsi que la suppression de la taxe d’habitation et le plafonnement de la hausse des loyers, l’actualité du secteur immobilier est dense. Le point sur les nouveautés 2023.

Quelle sont les principales mesures entrées en vigueur au 1er janvier 2023 en Immobilier ?

  • Interdiction de location des passoires thermiques

Les logements consommant annuellement plus de 450 kWh/m² d’énergie finale ne pourront plus être mis en location. Cette interdiction s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2023, mais pas à ceux en cours ou reconduits tacitement.

 

  • MaPrimeRénov revalorisée

Un communiqué de presse du Ministère de la Transition Écologique du 22 décembre 2022 a annoncé que les travaux finançables avec MaPrimeRénov Sérénité seront revalorisés de 30 000 € à 35 000 € et que les forfaits « rénovations globales » destinés aux ménages disposant de ressources intermédiaires et supérieures, seront relevés à respectivement 10 000 et 5 000 €

 

  • MaPrimeRénov Copropriétés renforcée

Le dispositif MaPrimeRénov Copropriétés est pérennisé et renforcé. Les plafonds de travaux finançables passent de 15 000 € à 25 000 € et les primes individuelles versées aux ménages aux revenus très modestes et modestes sont doublées, à respectivement 3 000 € et 1 500 €.

 

  • Obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux en copropriété 

C’est à partir de 2023 que l’obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de 15 ans entrera progressivement en vigueur. Il a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux d’entretien et d’amélioration de la performance énergétique des immeubles sur 10 ans. Les copropriétés de plus de 200 lots sont concernées dès ce 1er janvier (2024 pour celles de 51 à 200 lots et 2025 pour celles de 50 lots ou moins)

 

  • Fin du régime Censi-Bouvard 

La réduction d’impôt Censi-Bouvard, accordée aux ménages investissant dans certaines résidences gérées, a pris fin le 31 décembre dernier. Mais l’acquisition dans une résidence services ouvre toujours accès au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et à sa cohorte d’avantages (imputation de la plupart des dépenses et charges, possibilité d’amortir le logement et les meubles…)

 

  • Réduction de l’avantage Pinel et mise en place du « Pinel + »

Le dispositif Pinel a été reconduit pour 2 ans, mais avec des taux de réduction d’impôt revus à la baisse dès 2023. Pour une durée de location de 6 ans, la réduction est de 10,5% du prix d’achat (9% en 2024). Sur 9 ans, le taux passe à 15% (12% en 2024). Proroger l’engagement locatif de 3 ans ouvre droit à une réduction supplémentaire de 2,5% (2% en 2024).

Pour bénéficier des taux de réduction originels du Pinel (12, 18 ou 21%, pour un engagement locatif de 6 ; 9 ou 12 ans, il faut opter pour le « Pinel + », aux conditions d’éligibilité restrictives (surfaces minimales, double exposition, espaces extérieurs…).

 

  • Doublement du déficit foncier pour certains bailleurs 

La deuxième loi de finances rectificative pour 2022 a porté de 10 700 à 21 400 € le déficit foncier des bailleurs ayant réalisé des travaux d’économie d’énergie permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe énergie A, B, C ou D. Les travaux financés entre 2023 et 2025 sont éligibles, dès lors qu’un devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022.

 

  • Prorogation d’un an du dispositif Malraux

La réduction d’impôt concernant la restauration de biens situés soit dans un site patrimonial remarquable, soit dans un quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés, devait normalement disparaître le 31 décembre 2022. Toutefois, le dispositif est prorogé de 1 an, pour les dépenses de travaux payées jusqu’au 31 décembre 2023.

 

  • Hausse de la taxe d’aménagement des piscines

La taxe d’aménagement relative aux piscines est passée de 200 € à 250 €/m² depuis le 1er janvier 2023.

 

  • Et sont à venir …
    – L’actualisation des modalités d’application de la TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique (arrêté à venir) ;- Élargissement des communes éligibles à la taxe sur les logements vacants et à la surtaxe sur les résidences secondaires (décret à venir).

Résidence secondaire : pourquoi les investisseurs se tournent vers l’alternative des Parcs Résidentiels de Loisirs ?

Après deux années record, le marché des résidences secondaires connaît, depuis début 2022, une période d’accalmie voire un léger recul par rapport à 2021. Un constat sans surprise compte tenu du contexte économique et politique actuel. Les investisseurs font face à l’augmentation des prix immobiliers (accentuée par la raréfaction des biens sur le marché du neuf), l’inflation, la remontée des taux d’intérêt… ce qui les pousse à plus de prudence.
Les acquéreurs cherchent donc des alternatives pour réaliser leur rêve de pied à terre en bord de mer ou à la campagne et redécouvrent l’intérêt d’investir dans une parcelle et une habitation légère dans un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL). Très prometteur le succès des commercialisations de ce type d’actif démontre l’intérêt de cette alternative auprès des investisseurs en quête de résidence secondaire.
Devenir propriétaire dans un lieu préservé et privilégié
Défini et régi par l’article L443-1 du code de l’urbanisme, un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) est un terrain ou domaine aménagé, divisé en parcelles réservées strictement à l’accueil d’Habitations Légères de Loisirs (HLL) ou de résidences mobiles (mobil-homes). Deux types de PRL existent :
  • PRL en cession de parcelles : celles-ci sont vendues comme des lotissements traditionnels ;
  • PRL en régime hôtelier : le domaine est exploité comme dans un régime hôtelier. L’investisseur loue sa parcelle pour y installer une habitation légère ou résidence mobile dont il sera, en revanche, bien propriétaire.
Les PRL ne doivent pas être confondus avec des campings. Ils répondent à différents critères spécifiques et normes en matière d’aménagement, d’insertion paysagère ou encore d’urbanisme. La superficie minimale des parcelles ne doit pas être inférieure à 200 m2 et la surface de l’ensemble du domaine dédiée aux services communs, espaces libres et de jeux doivent représenter un minimum de 20% du total. Enfin, l’hébergement lui-même (HLL ou résidence mobile) ne peut pas occuper plus de 20% de la superficie de chaque parcelle.

  Ces normes garantissent ainsi un cadre agréable pour chaque propriétaire résident, avec la possibilité d’un espace de vie extérieur important (au moins 160 m2), sur des domaines qui sont en général bien localisés (littoral, pleine nature). Par exemple, à Guérande, à seulement 10 minutes de la plage de La Baule Escoublac, le promoteur Imodeus, qui développe un concept de maison en bois, a ainsi livré en juillet dernier sa première opération en PRL, « Les Cottages de la Baule » en partenariat avec Nature & Résidence, dans un lieu arboré et préservé, classé ADB et Natura 2000. « Depuis la crise sanitaire, les acquéreurs privilégient la qualité du cadre de vie et une proximité à la nature, rappelle Dominique PAUMARD, directeur général d’Imodeus. En nous positionnant sur ces opérations, en tant que maitres d’ouvrage, nous souhaitons vraiment développer des projets éco-responsables en accord avec les nouvelles attentes des investisseurs et les exigences environnementales ou celles imposées par la conjoncture économique ». Le PRL de La Baule propose ainsi des parcelles allant de 300 à 450 m2 qui accueillent des maisons en bois, personnalisables, conçues par les Chalets FABRES.
Une alternative avantageuse et plus accessible qu’une résidence secondaire classique
Dans le contexte actuel d’inflation, de perte de pouvoir d’achat et de difficultés d’obtention de crédits immobiliers, un cottage dans un Parc Résidentiel de Loisirs représente un investissement intéressant notamment pour les ménages qui disposent d’un plus petit budget pour réaliser leur rêve d’acquisition de résidence secondaire.
Tout d’abord, en matière de prix d’achat, investir dans un PRL revient beaucoup moins cher : il faut compter entre 165 000 et 210 000 € pour l’habitation légère de loisir ou cottage alors qu’une résidence secondaire classique de cette surface et de cette qualité d’emplacement peut se voir valorisée 420 000 € à Guérande. Ce montant clé en main inclut les taxes et frais de raccordement ainsi que la parcelle viabilisée de 200 m2 (en fonction de la région et des services associés au domaine).

Les frais annexes liés à la résidence secondaire sont eux aussi moins élevés : frais liés au crédit immobilier, à l’entretien du bien, ou encore aux impôts ou à l’assurance. En effet, les habitations légères de loisirs ne sont par exemple pas soumises à la taxe d’habitation quand elles peuvent être déplacées. De même pour la taxe foncière, qui ne s’applique pas à ces biens s’ils ne reposent pas sur des fondations fixées au sol. La taxe foncière de la parcelle, elle, reste due par l’acquéreur propriétaire.

Le cottage neuf est livré clef en main avec des délais généralement très courts entre la commande et la livraison (6 mois en moyenne), ce qui permet un levier de revenu immédiat si une mise en location est envisagée.
Moins connus, les Parcs Résidentiels de Loisirs offrent donc l’intérêt d’un achat à coûts maitrisés pour un investissement pérenne.
Des habitations légères en bois, un concept en faveur de l’éco-construction en accord avec les attentes environnementales
De plus en plus, que ce soient dans les campings ou dans les PRL, l’utilisation du bois comme matériau de construction pour les résidences mobiles ou habitations légères tend à se généraliser. Naturellement résistant et isolant, le bois offre une garantie de confort et se démarque par son empreinte carbone qui reste une des plus basses parmi les solutions de construction.
Les « Cottages de La Baule » ont été montés sur site, tous ont été construits de façon éco-responsable, dans le respect de l’environnement et de la filière bois française. Le bois est en effet issu de forêts éco-gérées (PEFC) et les habitations respectent les normes HQE (Haute Qualité Environnementale). Ces modules en bois assemblés sur site, permettent des chantiers plus propres (moins de consommation d’eau, moins de déchets), plus rapides avec également des nuisances réduites pour le voisinage.
Ensuite, les PRL occupent, pour la majeure partie, des terrains où la construction est particulièrement réglementée et où il n’est possible de réaliser que des habitations légères de loisir. Ainsi, ils ne sont jamais en concurrence avec les zones constructibles, ni avec les logements vendus aux habitants ou loués à l’année. L’aménagement ou la construction se fait donc dans le respect du plan d’urbanisation et de développement du marché local.  Les opportunités sont rares et Imodeus aura le privilège d’annoncer prochainement le lancement de son nouveau projet avec son partenaire Nature et Résidence.

Le « Pinel + », pour investir rentable et durable

Avis d’expert de Mylène Chartrou, directrice générale de Stellium Immobilier.

Avec l’arrivée du « Pinel + », le dispositif fiscal Pinel a encore de beaux jours devant lui. Qu’elles soient écologiques ou économiques, ses vertus sont nombreuses pour les investisseurs, les locataires, mais également pour le renouvellement et le rajeunissement du parc immobilier.
Seule ombre au tableau, la hausse des coûts de construction (matériaux et énergie) et les nouveaux critères d’exigence imposés par le « Pinel + » vont sans doute contraindre les promoteurs à reporter ces surcoûts sur le prix de vente final.

Dès janvier 2023, Pinel « classique » et « + » vont coexister, impliquant pour les investisseurs un choix stratégique rendement/coût auquel va s’ajouter une dimension éthique et durable.

 

« Pinel + » : un dispositif dans le dispositif

Il est primordial de ne pas tomber dans les dérives anxiogènes et alarmistes du principe d’opposition entre le Pinel actuel et le « Pinel +. » Il ne s’agit pas d’un match, le « Pinel + » n’étant, en définitive, qu’un « dispositif dans le dispositif ».

Pour preuve, le principe d’avantage fiscal – une réduction d’impôt sur le revenu – reste commun dans les deux cas, tout comme les exigences de construction, qui sont simplement renforcées. Jusqu’à fin 2024, les investisseurs auront cette alternative :
  • Accepter un taux de réduction d’impôt moindre en investissant en Pinel « classique » sur des biens neufs aux règles d’éligibilité plus souples ;
  • Choisir le « Pinel + », certes plus exigeant et plus onéreux, mais permettant une défiscalisation à taux plein (12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée d’engagement locatif) dans un bien à forte valeur ajoutée répondant aux nouvelles contraintes de confort et de performance énergétique : logements moins énergivores, lumineux et agréables à vivre (une surface extérieure minimale est imposée en fonction de la typologie du bien) avec des émissions de carbone réduites anticipant, ainsi, les paliers 2025 des critères d’écoresponsabilité de la RE 2020.
À noter qu’il est également possible d’accéder au « Pinel + » et à ses taux de défiscalisation pleins en choisissant d’investir en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) aux exigences du Pinel classique.
Qu’il soit « classique » ou « + », le dispositif Pinel reste attractif et rentable pour les investisseurs avec un effort d’épargne qui reste accessible. Et ce, malgré les taux de défiscalisation plus faibles du dispositif « classique ».

Opter pour le « Pinel + » garantit à l’investisseur d’acheter un logement qui répond à des normes énergétiques spécifiques. Ces règlementations favorisent ainsi le rajeunissement du parc immobilier, le confort des occupants, et la protection durable de l’environnement. Autant de notions et valeurs éthiques partagées, à la fois, par les investisseurs, les locataires et les promoteurs.

 

La performance énergétique, un sujet d’actualité

La performance énergétique accrue des biens éligibles au « Pinel + » s’inscrit dans l’actuelle prise de conscience environnementale. En effet, la loi Climat et résilience prévoit l’interdiction de la location des logements les plus énergivores, et ce dès janvier 2023 pour les moins bien classés, parfois appelés « G + », puis à partir de 2025 pour la totalité de la classe énergie G et 2028 pour la classe E. Investir dans le neuf, notamment en « Pinel + », noté A, permet donc d’éviter des travaux de rénovation coûteux, à la fin des 12 ans (période d’engagement locatif maximale en Pinel).

Par ailleurs, la performance énergétique n’a jamais été autant scrutée. D’après une étude d’Opinionway, 87 % des acheteurs d’un bien immobilier, ancien comme neuf, accordent de l’importance au DPE de leur futur logement. Autre fait marquant, la performance énergétique impacte le prix. Selon une étude des notaires, les maisons et appartements notés F et G sont vendus entre 2 et 18 % moins cher que ceux notés D. À l’inverse, le prix d’un logement présentant un DPE A, dépasse de 17 % les tarifs observés en 2020. Il est fort probable que les biens éligibles au « Pinel+ » et, par définition, peu énergivores offrent, à terme, une belle plus-value lors de la revente.

À noter : choisir d’investir en quartier prioritaire (exigences du Pinel classique, mais taux pleins du « Pinel + ») présente, également, certaines vertus environnementales et sociétales. L’idée est, en effet, d’encourager l’assainissement des sols, la mixité sociale et d’augmenter la création d’espaces verts en favorisant les quartiers proches des centres-villes ou nouvellement desservis pour des lignes de transports, ou les projets de réaménagements urbains des métropoles et les installations d’équipements culturels ; choix, par exemple, menés par le comité d’engagement foncier de Stellium Immobilier.

Enfin, le contexte économique actuel a entraîné une prise de conscience de l’importance de la gestion des ressources énergétiques. Le bouclier tarifaire limitant la hausse du prix du gaz et de l’électricité à 15 % est, d’ailleurs, intégré dans le projet de loi de finances pour 2023.

Le « Pinel + » est une opération « gagnant-gagnant » pour les investisseurs, qui acquerront des logements durables, respectueux de l’environnement et recherchés lors de la revente, et pour les locataires qui auront accès à des logements plus confortables, aux loyers finalement moins coûteux que dans l’ancien. Autant d’éléments qui limiteront la vacance locative et assureront une rentabilité pérenne aux investisseurs.

Faire baisser ses impôts avant la fin de l’année pour contrer l’inflation

Par Philippe Lauzeral, Directeur général Finzzle groupe.

Avec une inflation en hausse et des rendements financiers moyens en baisse (le CAC 40 recule de plus de 7 % sur une année glissante et 13% depuis le 1er janvier 2022), les enjeux fiscaux de la fin de l’année sont encore plus prégnants que d’habitude pour les épargnants. L’occasion de se pencher sur 4 dispositifs à privilégier pour réduire sa facture fiscale.
« Si l’on perd d’un côté, il faut gagner de l’autre » conseille Philippe Lauzeral.  «  Mieux réduire sa pression fiscale peut compenser les rendements décevants de certains placements financiers ». A quelques semaines de la Saint Sylvestre, il n’est donc pas encore trop tard pour rééquilibrer un peu la balance en se tournant vers différentes solutions d’investissement.

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Finzzle groupe fait un don à la Fondation Epic

Finzzle groupe fait un don à la Fondation Epic, en faveur de la protection des enfants et de la planète.

Finzzle groupe, référence dans le secteur du conseil en constitution de patrimoine, confirme sa volonté de participer au bien commun et d’engager l’entreprise dans une démarche sociétale et responsable en initiant un partenariat avec la Fondation Epic. Fondation à but non lucratif, Epic a pour mission de transformer la vie des jeunes et des enfants, et de protéger la planète et se consacre à l’innovation sociale à travers le monde et réunissant aujourd’hui un portefeuille de 20 associations dans 9 pays.

À l’occasion de sa convention annuelle qui célébrait ses 30 ans, Finzzle groupe a remis un don de 200 000€ à la Fondation Epic, qui reversera l’entièreté de cette première donation : «Nous sommes très fiers d’apporter notre soutien à la Fondation Epic », explique Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle groupe. « Ce soutien à des initiatives servant des enjeux sociétaux actuels, est en accord avec nos valeurs et notre raison d’être d’aider des gens à réussir ».

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Contrer l’inflation grâce aux produits structurés

COMMUNIQUE DE PRESSE

Octobre 2022

Philippe Lauzeral,
Directeur Général du groupe Stellium

Les épargnants souhaitant atténuer les effets de l’inflation, mais ayant une faible appétence au risque, peuvent s’intéresser aux produits structurés. Ceux-ci représentent un bon compromis entre recherche d’un rendement correct et limite de perte en capital.

Produits structurés : de quoi parle-t-on ?

Ces produits financiers originaux, créés par les banques, peuvent être détenus sur un comptetitres, un plan d’épargne en actions (PEA), une assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER). Ils ont comme objectif d’obtenir un rendement potentiel optimum, tout en visant à garantir tout ou partie du capital investi. En contrepartie de cette protection limitant la perte en capital, le gain potentiel est contenu. À noter que la date de sortie de l’investisseur est déterminée au moment de la souscription.
Il existe principalement 2 types de produits structurés :
– Les fonds à capital garanti assurent aux épargnants de récupérer leur investissement à l’échéance (hors frais et hors défaut de l’émetteur). Logiquement, leur rendement potentiel est modéré ; la sécurité primant.
– Les fonds à capital protégé, eux, permettent aux épargnants de cibler un rendement bien plus attractif en bénéficiant d’une protection en capital plus relative/mesurée. À l’échéance de l’investissement, il y a, en général trois cas de figure :
• Si les marchés ont progressé, l’investisseur récupère son capital avec une plus-value
• Si les marchés n’ont pas connu une baisse supérieure à une limite déterminée initialement, l’investisseur récupère son capital et éventuellement une plus-value selon les scénarios ;
Si la baisse est supérieure à la limite déterminée initialement, l’investisseur subit une perte en capital, généralement égale à la baisse des marchés.

En cours de vie de l’investissement, selon la performance des marchés, un mécanisme de remboursement anticipé peut s’activer. L’investisseur peut ainsi se voir rembourser de son capital majoré d’un gain.
Les produits structurés sont souvent investis en obligations (sous-jacents sécurisés pour la garantie en capital), mais aussi en actions et en produits plus originaux comme des SWAP (produit dérivé financier qui consiste en un crédit réciproque entre deux parties, généralement des banques ou des institutions financières), par exemple, pour booster le rendement.
Quels sont les avantages des produits structurés ?
• Pas de surprise : tout est contractuel (rendement, objectif de gain, seuils de protection ou garantie). Les risques, formule de remboursement et performances sont clairs et lisibles dès la souscription. Une projection des différents scénarios possibles est également réalisée, dans la structuration même du produit ;
• Le capital investi est protégé, voire garanti, même en cas de fluctuations de marché (sauf en cas de défaut de l’émetteur) ;
• Le rendement est encadré et connu à l’avance, donc maîtrisé ;
• Le rendement (objectif de gains supérieurs à 5 % et pouvant dépasser 8 %) est attractif ;
• Le placement est liquide, même si son mécanisme est optimal dans la durée. Pour rendre optimal le mécanisme de ce type de solution, il faut donc savoir être patient. La durée d’engagement dépend des produits.
• Le placement est désormais accessible au plus grand nombre, puisque potentiellement insérable en tant qu’unité de compte dans un contrat d’assurance vie. Le ticket d’entrée (à partir de 50€ selon les contrats) a aussi été abaissé.
Des produits parfaitement adaptés à la conjoncture !
Pour les épargnants, le contexte n’est pas simple, aujourd’hui. L’environnement économique est incertain. Le livret A, même s’il est remonté à 2 %, reste bien en dessous du taux d’inflation annuel.
Autrement dit, sur une très longue période, le pouvoir d’achat des épargnants risque donc de diminuer, s’ils laissent leur épargne hiberner sur un livret A, préconisé plutôt pour l’épargne de précaution.
Pour l’épargne patrimoniale, investir sur les marchés a sens… Mais il n’est pas toujours facile de savoir à quel moment se positionner et le risque de perte en capital peut être dissuasif. De par leur fonctionnement, les produits structurés constituent des solutions innovantes et offrent un couple rendement/risque rassurant.

Deux nouveaux produits structurés dans la gamme proposée par Stellium Placement.

Pour répondre aux besoins des épargnants, Stellium Placement complète sa gamme de solutions d’investissement avec deux nouveaux produits structurés dans sa gamme EXCELTIS :
• La première solution offre une garantie totale en capital (hors frais et fiscalité applicables au cadre d’investissement, et hors défaut de l’émetteur) et rendement potentiel compétitif à condition de garder le produit pendant 10 ans. Des cas de remboursement anticipé sont également prévus.
• La seconde solution offre un rendement potentiel nettement plus intéressant, mais en contrepartie d’une protection du capital plus relative : il permet à l’investisseur de bénéficier d’une protection du capital initialement investi (hors frais et fiscalité applicables au cadre d’investissement, et hors défaut de l’émetteur) et/ou d’un gain tant que le sousjacent n’a pas franchi un niveau déterminé à l’avance. Si cette barrière est franchie, l’investisseur peut alors potentiellement subir une perte en capital.

Vous l’aurez compris, investir ne s’improvise pas et nécessite l’accompagnement d’un professionnel.

Episode 3 : Le Bitcoin, un futur incertain

Depuis l’annonce de sa propre cryptomonnaie en juin 2019 (projet Libra) par Facebook, les gouvernements s’intéressent de près à la question de la régulation des crypto-monnaies qui a notamment été discutée au G7, en juillet 2020.

En fait, ce n’est pas Libra ou Facebook qui sont dans le viseur des autorités mais les stablecoins en général (dont devait faire partie Libra). Les stablecoins sont une catégorie de cryptomonnaie qui a pour particularité d’avoir un actif de référence (comme le dollar, l’or ou l’argent…) qui lui permet de réduire sa volatilité (propension à fluctuer)

La déclaration finale de cette réunion du G7 en dit long sur l’inquiétude des autorités et sur l’importance de la menace qu’ils y ont vu :

 « Les stablecoins […] ayant potentiellement une portée globale et systémique comme Libra, soulèvent de sérieuses inquiétudes systémiques et de réglementation, qui doivent tous être traités avant que ces projets puissent être mis en œuvre »

Et on peut les comprendre ! Quelle efficacité demain des politiques des banques centrales si tout un chacun est libre de choisir la monnaie de son choix ?

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