Le « Pinel + », pour investir rentable et durable

Avis d’expert de Mylène Chartrou, directrice générale de Stellium Immobilier.

Avec l’arrivée du « Pinel + », le dispositif fiscal Pinel a encore de beaux jours devant lui. Qu’elles soient écologiques ou économiques, ses vertus sont nombreuses pour les investisseurs, les locataires, mais également pour le renouvellement et le rajeunissement du parc immobilier.
Seule ombre au tableau, la hausse des coûts de construction (matériaux et énergie) et les nouveaux critères d’exigence imposés par le « Pinel + » vont sans doute contraindre les promoteurs à reporter ces surcoûts sur le prix de vente final.

Dès janvier 2023, Pinel « classique » et « + » vont coexister, impliquant pour les investisseurs un choix stratégique rendement/coût auquel va s’ajouter une dimension éthique et durable.

 

« Pinel + » : un dispositif dans le dispositif

Il est primordial de ne pas tomber dans les dérives anxiogènes et alarmistes du principe d’opposition entre le Pinel actuel et le « Pinel +. » Il ne s’agit pas d’un match, le « Pinel + » n’étant, en définitive, qu’un « dispositif dans le dispositif ».

Pour preuve, le principe d’avantage fiscal – une réduction d’impôt sur le revenu – reste commun dans les deux cas, tout comme les exigences de construction, qui sont simplement renforcées. Jusqu’à fin 2024, les investisseurs auront cette alternative :
  • Accepter un taux de réduction d’impôt moindre en investissant en Pinel « classique » sur des biens neufs aux règles d’éligibilité plus souples ;
  • Choisir le « Pinel + », certes plus exigeant et plus onéreux, mais permettant une défiscalisation à taux plein (12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée d’engagement locatif) dans un bien à forte valeur ajoutée répondant aux nouvelles contraintes de confort et de performance énergétique : logements moins énergivores, lumineux et agréables à vivre (une surface extérieure minimale est imposée en fonction de la typologie du bien) avec des émissions de carbone réduites anticipant, ainsi, les paliers 2025 des critères d’écoresponsabilité de la RE 2020.
À noter qu’il est également possible d’accéder au « Pinel + » et à ses taux de défiscalisation pleins en choisissant d’investir en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) aux exigences du Pinel classique.
Qu’il soit « classique » ou « + », le dispositif Pinel reste attractif et rentable pour les investisseurs avec un effort d’épargne qui reste accessible. Et ce, malgré les taux de défiscalisation plus faibles du dispositif « classique ».

Opter pour le « Pinel + » garantit à l’investisseur d’acheter un logement qui répond à des normes énergétiques spécifiques. Ces règlementations favorisent ainsi le rajeunissement du parc immobilier, le confort des occupants, et la protection durable de l’environnement. Autant de notions et valeurs éthiques partagées, à la fois, par les investisseurs, les locataires et les promoteurs.

 

La performance énergétique, un sujet d’actualité

La performance énergétique accrue des biens éligibles au « Pinel + » s’inscrit dans l’actuelle prise de conscience environnementale. En effet, la loi Climat et résilience prévoit l’interdiction de la location des logements les plus énergivores, et ce dès janvier 2023 pour les moins bien classés, parfois appelés « G + », puis à partir de 2025 pour la totalité de la classe énergie G et 2028 pour la classe E. Investir dans le neuf, notamment en « Pinel + », noté A, permet donc d’éviter des travaux de rénovation coûteux, à la fin des 12 ans (période d’engagement locatif maximale en Pinel).

Par ailleurs, la performance énergétique n’a jamais été autant scrutée. D’après une étude d’Opinionway, 87 % des acheteurs d’un bien immobilier, ancien comme neuf, accordent de l’importance au DPE de leur futur logement. Autre fait marquant, la performance énergétique impacte le prix. Selon une étude des notaires, les maisons et appartements notés F et G sont vendus entre 2 et 18 % moins cher que ceux notés D. À l’inverse, le prix d’un logement présentant un DPE A, dépasse de 17 % les tarifs observés en 2020. Il est fort probable que les biens éligibles au « Pinel+ » et, par définition, peu énergivores offrent, à terme, une belle plus-value lors de la revente.

À noter : choisir d’investir en quartier prioritaire (exigences du Pinel classique, mais taux pleins du « Pinel + ») présente, également, certaines vertus environnementales et sociétales. L’idée est, en effet, d’encourager l’assainissement des sols, la mixité sociale et d’augmenter la création d’espaces verts en favorisant les quartiers proches des centres-villes ou nouvellement desservis pour des lignes de transports, ou les projets de réaménagements urbains des métropoles et les installations d’équipements culturels ; choix, par exemple, menés par le comité d’engagement foncier de Stellium Immobilier.

Enfin, le contexte économique actuel a entraîné une prise de conscience de l’importance de la gestion des ressources énergétiques. Le bouclier tarifaire limitant la hausse du prix du gaz et de l’électricité à 15 % est, d’ailleurs, intégré dans le projet de loi de finances pour 2023.

Le « Pinel + » est une opération « gagnant-gagnant » pour les investisseurs, qui acquerront des logements durables, respectueux de l’environnement et recherchés lors de la revente, et pour les locataires qui auront accès à des logements plus confortables, aux loyers finalement moins coûteux que dans l’ancien. Autant d’éléments qui limiteront la vacance locative et assureront une rentabilité pérenne aux investisseurs.

Faire baisser ses impôts avant la fin de l’année pour contrer l’inflation

Par Philippe Lauzeral, Directeur général Finzzle groupe.

Avec une inflation en hausse et des rendements financiers moyens en baisse (le CAC 40 recule de plus de 7 % sur une année glissante et 13% depuis le 1er janvier 2022), les enjeux fiscaux de la fin de l’année sont encore plus prégnants que d’habitude pour les épargnants. L’occasion de se pencher sur 4 dispositifs à privilégier pour réduire sa facture fiscale.
« Si l’on perd d’un côté, il faut gagner de l’autre » conseille Philippe Lauzeral.  «  Mieux réduire sa pression fiscale peut compenser les rendements décevants de certains placements financiers ». A quelques semaines de la Saint Sylvestre, il n’est donc pas encore trop tard pour rééquilibrer un peu la balance en se tournant vers différentes solutions d’investissement.

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Finzzle groupe fait un don à la Fondation Epic

Finzzle groupe fait un don à la Fondation Epic, en faveur de la protection des enfants et de la planète.

Finzzle groupe, référence dans le secteur du conseil en constitution de patrimoine, confirme sa volonté de participer au bien commun et d’engager l’entreprise dans une démarche sociétale et responsable en initiant un partenariat avec la Fondation Epic. Fondation à but non lucratif, Epic a pour mission de transformer la vie des jeunes et des enfants, et de protéger la planète et se consacre à l’innovation sociale à travers le monde et réunissant aujourd’hui un portefeuille de 20 associations dans 9 pays.

À l’occasion de sa convention annuelle qui célébrait ses 30 ans, Finzzle groupe a remis un don de 200 000€ à la Fondation Epic, qui reversera l’entièreté de cette première donation : «Nous sommes très fiers d’apporter notre soutien à la Fondation Epic », explique Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle groupe. « Ce soutien à des initiatives servant des enjeux sociétaux actuels, est en accord avec nos valeurs et notre raison d’être d’aider des gens à réussir ».

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Contrer l’inflation grâce aux produits structurés

COMMUNIQUE DE PRESSE

Octobre 2022

Philippe Lauzeral,
Directeur Général du groupe Stellium

Les épargnants souhaitant atténuer les effets de l’inflation, mais ayant une faible appétence au risque, peuvent s’intéresser aux produits structurés. Ceux-ci représentent un bon compromis entre recherche d’un rendement correct et limite de perte en capital.

Produits structurés : de quoi parle-t-on ?

Ces produits financiers originaux, créés par les banques, peuvent être détenus sur un comptetitres, un plan d’épargne en actions (PEA), une assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER). Ils ont comme objectif d’obtenir un rendement potentiel optimum, tout en visant à garantir tout ou partie du capital investi. En contrepartie de cette protection limitant la perte en capital, le gain potentiel est contenu. À noter que la date de sortie de l’investisseur est déterminée au moment de la souscription.
Il existe principalement 2 types de produits structurés :
– Les fonds à capital garanti assurent aux épargnants de récupérer leur investissement à l’échéance (hors frais et hors défaut de l’émetteur). Logiquement, leur rendement potentiel est modéré ; la sécurité primant.
– Les fonds à capital protégé, eux, permettent aux épargnants de cibler un rendement bien plus attractif en bénéficiant d’une protection en capital plus relative/mesurée. À l’échéance de l’investissement, il y a, en général trois cas de figure :
• Si les marchés ont progressé, l’investisseur récupère son capital avec une plus-value
• Si les marchés n’ont pas connu une baisse supérieure à une limite déterminée initialement, l’investisseur récupère son capital et éventuellement une plus-value selon les scénarios ;
Si la baisse est supérieure à la limite déterminée initialement, l’investisseur subit une perte en capital, généralement égale à la baisse des marchés.

En cours de vie de l’investissement, selon la performance des marchés, un mécanisme de remboursement anticipé peut s’activer. L’investisseur peut ainsi se voir rembourser de son capital majoré d’un gain.
Les produits structurés sont souvent investis en obligations (sous-jacents sécurisés pour la garantie en capital), mais aussi en actions et en produits plus originaux comme des SWAP (produit dérivé financier qui consiste en un crédit réciproque entre deux parties, généralement des banques ou des institutions financières), par exemple, pour booster le rendement.
Quels sont les avantages des produits structurés ?
• Pas de surprise : tout est contractuel (rendement, objectif de gain, seuils de protection ou garantie). Les risques, formule de remboursement et performances sont clairs et lisibles dès la souscription. Une projection des différents scénarios possibles est également réalisée, dans la structuration même du produit ;
• Le capital investi est protégé, voire garanti, même en cas de fluctuations de marché (sauf en cas de défaut de l’émetteur) ;
• Le rendement est encadré et connu à l’avance, donc maîtrisé ;
• Le rendement (objectif de gains supérieurs à 5 % et pouvant dépasser 8 %) est attractif ;
• Le placement est liquide, même si son mécanisme est optimal dans la durée. Pour rendre optimal le mécanisme de ce type de solution, il faut donc savoir être patient. La durée d’engagement dépend des produits.
• Le placement est désormais accessible au plus grand nombre, puisque potentiellement insérable en tant qu’unité de compte dans un contrat d’assurance vie. Le ticket d’entrée (à partir de 50€ selon les contrats) a aussi été abaissé.
Des produits parfaitement adaptés à la conjoncture !
Pour les épargnants, le contexte n’est pas simple, aujourd’hui. L’environnement économique est incertain. Le livret A, même s’il est remonté à 2 %, reste bien en dessous du taux d’inflation annuel.
Autrement dit, sur une très longue période, le pouvoir d’achat des épargnants risque donc de diminuer, s’ils laissent leur épargne hiberner sur un livret A, préconisé plutôt pour l’épargne de précaution.
Pour l’épargne patrimoniale, investir sur les marchés a sens… Mais il n’est pas toujours facile de savoir à quel moment se positionner et le risque de perte en capital peut être dissuasif. De par leur fonctionnement, les produits structurés constituent des solutions innovantes et offrent un couple rendement/risque rassurant.

Deux nouveaux produits structurés dans la gamme proposée par Stellium Placement.

Pour répondre aux besoins des épargnants, Stellium Placement complète sa gamme de solutions d’investissement avec deux nouveaux produits structurés dans sa gamme EXCELTIS :
• La première solution offre une garantie totale en capital (hors frais et fiscalité applicables au cadre d’investissement, et hors défaut de l’émetteur) et rendement potentiel compétitif à condition de garder le produit pendant 10 ans. Des cas de remboursement anticipé sont également prévus.
• La seconde solution offre un rendement potentiel nettement plus intéressant, mais en contrepartie d’une protection du capital plus relative : il permet à l’investisseur de bénéficier d’une protection du capital initialement investi (hors frais et fiscalité applicables au cadre d’investissement, et hors défaut de l’émetteur) et/ou d’un gain tant que le sousjacent n’a pas franchi un niveau déterminé à l’avance. Si cette barrière est franchie, l’investisseur peut alors potentiellement subir une perte en capital.

Vous l’aurez compris, investir ne s’improvise pas et nécessite l’accompagnement d’un professionnel.

Episode 3 : Le Bitcoin, un futur incertain

Depuis l’annonce de sa propre cryptomonnaie en juin 2019 (projet Libra) par Facebook, les gouvernements s’intéressent de près à la question de la régulation des crypto-monnaies qui a notamment été discutée au G7, en juillet 2020.

En fait, ce n’est pas Libra ou Facebook qui sont dans le viseur des autorités mais les stablecoins en général (dont devait faire partie Libra). Les stablecoins sont une catégorie de cryptomonnaie qui a pour particularité d’avoir un actif de référence (comme le dollar, l’or ou l’argent…) qui lui permet de réduire sa volatilité (propension à fluctuer)

La déclaration finale de cette réunion du G7 en dit long sur l’inquiétude des autorités et sur l’importance de la menace qu’ils y ont vu :

 « Les stablecoins […] ayant potentiellement une portée globale et systémique comme Libra, soulèvent de sérieuses inquiétudes systémiques et de réglementation, qui doivent tous être traités avant que ces projets puissent être mis en œuvre »

Et on peut les comprendre ! Quelle efficacité demain des politiques des banques centrales si tout un chacun est libre de choisir la monnaie de son choix ?

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Episode 2 : Le Bitcoin, un investissement risqué

Le Bitcoin a-t-il de l’avenir ? Peut-il vraiment se pérenniser et acquérir le statut de véritable monnaie ou de valeur refuge (à l’instar de l’or par exemple) comme certains le prétendent ? Ou bien sa valeur est-elle tout simplement vouée à disparaître au terme d’un parcours n’ayant rien à envier aux montagnes russes ?

 

Une valeur virtuelle

Tout d’abord il faut comprendre que le Bitcoin n’est adossé à aucune activité réelle et que son statut de monnaie non régulée se traduit par une absence de garantie légale de remboursement à tout moment et à la valeur nominale.
En cela investir dans le Bitcoin n’est en rien comparable à un investissement traditionnel que ce soit en immobilier ou sur les marchés financiers. Même des produits « sophistiqués » comme des parts de SCPI* ou encore d’OPCVM* acquis au sein d’un contrat d’assurance-vie reposent sur une réalité économique (dans le premier cas l’investisseur acquiert des immeubles de bureaux ou de commerce et perçoit des loyers payés par les sociétés qui louent ces immeubles ; dans le second il acquiert des parts d’entreprises qui créent de la richesse).

Avant d’acheter des Bitcoins, posez-vous la question de savoir ce qu’ils représentent ! Qu’achetez-vous concrètement ?

*SCPI = Société Civile de Placement en Immobilier / OPCVM = Organisme de placement collectif en valeurs mobilières.

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Episode 1 – Le Bitcoin : Pure spéculation ou placement d’avenir ?

Alors que les rendements des livrets d’épargne réglementés ou encore des fonds euro n’ont jamais été aussi bas, le Bitcoin a enchainé les records en 2020 pour atteindre un nouveau sommet le 15 avril dernier à 64 912 $ (près de 10 fois supérieur à sa valorisation un an auparavant).

Dès lors, pas étonnant que la cryptomonnaie cristallise de plus en plus d’intérêt auprès du grand public, à tel point qu’un nouvel acteur, une Fintech française créée en 2020, va jusqu’à proposer aujourd’hui d’investir dans ce qu’elle appelle un « plan d’épargne Bitcoin ».

A ce jour 3% des français ont déjà investi dans les cryptomonnaies et 14% aimeraient le faire selon une enquête réalisée par l’Ifop.

Il faut dire que le fait que l’emblématique et fantasque fondateur de Tesla, Elon Musk, l’entrepreneur le plus riche du monde, ait décidé d’investir 1,5 Milliards de dollars (de la trésorerie de sa société) en bitcoins, au mois de février, en a sans doute décomplexé plus d’un !

Mais peut-on réellement parler d’investissement ou d’épargne lorsque le Bitcoin lui-même n’a pas de cours officiel et qu’il repose sur un marché non régulé ?

Sujet décrypté par Charles Salvage, Directeur Général de Prodémial, au travers d’un dossier spécial en 3 épisodes.

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