Blog de Prodemial

Par Laurence Boccara Publié le 08/03/2023

En coliving, le nombre élevé de locataires rend sa gestion complexe. Les services doivent être nombreux et de qualité. Aussi, le recours à un professionnel s’impose, mais tous les acteurs ne se valent pas. 

Gérer un bien en coliving s’avère beaucoup plus chronophage qu’un bien standard, voire une colocation. A plusieurs titres, il faut être capable de jongler face à une location de 10 chambres et de gérer simultanément 10 baux différents avec des entrées et sorties récurrentes. De plus, les équipements et les prestations prévus dans le contrat doivent être impeccables et en état de marche. « Les occupants qui achètent un confort clef en mains sont exigeants. Ils n’hésitent pas à solliciter le responsable de la gestion du bien en semaine, le week-end ou le soir pour signaler un dysfonctionnement et résoudre les problèmes. Et, il faut vite réagir », souligne Agnès Chastang, directrice générale de OpenHouse. Dans cette gestion quasi en direct, mieux vaut toujours prévoir une poche de liquidités pour réparer sans délai les équipements abîmés, usés ou faire venir un artisan sur place. Face à cette disponibilité quasi permanente, le recours à un professionnel s’impose souvent. « On est ici à mi-chemin entre le résidentiel et l’hôtelier », résume Manuel Ravier.

Prestations disparates

Ces dernières années, de nombreuses plateformes ont fleuri sur Internet proposant leurs services pour s’occuper des appartements ou maisons avec plusieurs locataires. Toutefois, les prestations s’avèrent très disparates. Même s’ils disposent d’une vitrine en ligne, beaucoup d’opérateurs travaillent classiquement comme un administrateur de biens. Avec une telle gestion, l’esprit, l’esprit du coliving n’est pas au rendez-vous.
Il conviendra de les interroger pour savoir s’ils gèrent des colocations XXL ou de « vrais » coliving. D’autres opérateurs (La Casa, Frien-dlyHome, Colivys, Colodge, Colocatère, OpenHouse) se sont spécialisés sur ce créneau avec des services à la clé. Leur modèle consiste à intervenir très en amont. Ils proposent de dénicher le bien adéquat, de le transformer et de l’équiper de A à Z. « Nous travaillons avec des artisans partenaires et avec une architecte d’intérieur », explique Samuel Barbier, directeur commercial de Colocatère. En plus du coût des travaux, ces acteurs facturent des frais d’ingénierie pour concevoir l’opération et pour accompagner le projet. Ce n’est qu’une fois rénové selon leurs codes que ces plateformes proposent au propriétaire un mandat de gestion. Ils commercialisent les chambres (par le biais des réseaux sociaux) et intègrent au loyer une palette de services facturés à chaque occupant « Nota prévoyons le passage régulier d’un jardinier. Parfois, nous proposons des trottinettes électriques », ajoute Olivier Piscart, patron de Friendlyhome, qui gère 80 % de biens détenus en propre et 20 % appartenant à des particuliers.

Le coût de gestion d’une plateforme spécialisée

« Notre gestionnaire visite régulièrement les lieux pour veiller à la maintenance des équipements et à l’état général », ajoute Agnès Chastang. Le coût de cette gestion active locative avoisine 15 % à 20 % du loyer par chambre. Un acteur comme Colivys propose de signer lui-même un contrat de location pour ensuite sous-louer les chambres. « Cette formule permet d’annuler la vacance locative importante dans ces résidences. Le propriétaire est assuré de percevoir son loyer que le bien soit occupé à 100 % ou pas », explique Yohan Niddam, cofondateur de Colivys. Pour animer ces lieux, des opérateurs (La Casa, OpenHouse, etc.) offrent, une fois par mois aux résidents, un repas, un cours collectif ou une sortie. Des événements sont aussi organisés in situ ou à l’extérieur avec d’autres communautés de coliving dont ils ont la gestion. — L Bo.

Source : LES ECHOS 

Par Aurélie Fardeau

Publié le 07/03/2023

Souples et rentables, les sociétés civiles immobilières (SCI) ont attiré de nombreux épargnants en assurance-vie ces dernières années. Mais la hausse des taux des fonds en euros met la pression sur les supports les moins performants. Mais qu’est-ce qui séduit autant chez les sociétés civiles immobilières (SCI) ? D’un poids négligeable dans l’épargne immobilière il y a quelques années, ces produits commercialisés exclusivement au travers de l’assurance-vie rencontrent un succès phénoménal.

Les SCI disposent d’une grande liberté de gestion : elles peuvent investir dans tous types d’actifs immobiliers, directement ou par l’intermédiaire d’autres produits – on retrouve dans leurs portefeuilles des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de l’immobilier en direct, des actions de foncières…

Lancée en 2007, la SCI Capimmo (Primonial REIM) a longtemps dominé le marché. Avec ses 7,4 milliards d’euros d’encours, elle fait encore office de poids lourd, même si les nouveautés se sont multipliées ces dernières années. « On voit apparaître beaucoup de SCI thématiques, chaque société de gestion essaie d’attaquer le marché avec un point d’entrée, constate Antoine Depigny, responsable du développement chez Primonial REIM France. Nous avons d’ailleurs créé fin 2021 une SCI sur le thème de la santé, Cap Santé, qui a réalisé un très bon démarrage. » Sur ce terrain, la société rejoint Euryale AM, qui propose la SCI Trajectoire Santé.

En octobre 2022, Novaxia est allé un cran plus loin avec Novaxia Vista, une unité de compte destinée à investir « dans l’immobilier des sciences de la vie et des technologies d’avenir » , indique son gestionnaire, soit des laboratoires, des centres de recherche, des incubateurs… En avril dernier, c’était au tour de la jeune société Iroko de sortir sa SCI. « Iroko Next a pour ambition d’adresser deux moteurs de performance immobilière : du rendement et de la création de valeur via des restructurations d’actifs » , relate Pierre-Antoine Burgala, directeur du développement d’Iroko.

De son côté, BNP Paribas REIM a fait le choix de l’impact avec Pierre Impact, une SCI résidentielle visant à répondre à des enjeux sociétaux. Citons aussi la nouvelle SCI Territoires Avenir d’Arkéa REIM, consacrée à l’immobilier dans les territoires.

Ce dynamisme s’explique car la SCI répond aux attentes des épargnants, tout en satisfaisant les contraintes des assureurs. Du côté des particuliers, les SCI ont été un réceptacle parfait pour investir avec un risque modéré tout en dégageant une performance significativement supérieure à celle du fonds en euros.

Enfin, ces produits ont été pensés pour l’assurance-vie, ce qui les rend plus pratiques que les SCPI à l’usage. En effet, les loyers sont capitalisés dans le fonds, il n’est donc pas nécessaire de réinvestir régulièrement ses dividendes.

Autre point fort : leurs frais d’entrée, limités à 2 % au maximum. « Au sein de l’assurance-vie, un investissement dans une SCPI dont la part est à 1 000 euros ne vaut plus que 900 euros le lendemain de son acquisition à cause des droits de souscription, indique Philippe Lauzeral, directeur général de Stellium.  Les SCI avec des frais d’entrée de l’ordre de 2 % sont bien plus adaptées. »

Pour les assureurs, ces produits présentent l’avantage de comporter une poche de liquidités, ce qui doit leur permettre de faire face à des demandes de retrait de la part des épargnants. Les compagnies les ont donc privilégiées ces dernières années au détriment des SCPI, et ont largement ouvert les vannes.

Les SCI sont toutefois moins régulées que les SCPI. En effet, il n’est pas nécessaire d’obtenir un visa de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour créer une SCI, mais une simple autorisation de commercialisation. En conséquence : la qualité des produits est hétérogène et l’épargnant moins protégé ! Autre inconvénient : la difficulté de savoir précisément dans quoi l’on investit, du fait de la multiplication des strates au sein du portefeuille des SCI.

L’engouement pour ces unités de compte pourrait d’ailleurs commencer à se tasser. « Les SCI ont été une bonne alternative au fonds en euros malgré leur absence de garantie, car elles ont délivré des rendements très stables, décrypte Julien Vrignaud, associé du cabinet Euodia Finance. Mais si les taux des fonds en euros continuent d’augmenter, l’attrait pour les SCI sera plus limité. »

Les produits les plus prudents seront les plus exposés. « Dans un contrat avec 1 % de frais de gestion, toutes les SCI qui rapportent moins de 3,5 %, avant frais du contrat, n’ont plus grand intérêt, souligne Philippe Gourdelier, président du cabinet Patrimea. Nous devrions observer des arbitrages vers d’autres unités de compte ou vers des SCI affichant des performances passées et attendues plus élevées. » Les compétiteurs sont dans les starting-blocks.

Source : LE MONDE

Par Aurélie Fardeau

Publié le 14/02/2023

Mais qu’est-ce qui séduit autant chez les sociétés civiles immobilières (SCI)? D’un poids négligeable dans l’épargne immobilière il y a quelques années, ces produits commercialisés exclusivement au travers de l’assurance-vie rencontrent un succès phénoménal. Les SCI disposent d’une grande liberté de gestion: elles peuvent investir dans tous types d’actifs immobiliers, directement ou par l’intermédiaire d’autres produits (on retrouve dans leurs portefeuilles des SCPI, des OPCI, de l’immobilier en direct, des actions de foncières…).

Lancée en 2007, la SCI Capimmo (Primonial REIM) a longtemps dominé le marché. Avec ses 7,4 milliards d’euros d’encours, elle fait encore office de poids lourd, même si les nouveautés se sont multipliées ces dernières années. « On voit apparaître beaucoup de SCI thématiques, chaque société de gestion essaie d’attaquer le marché avec un point d’entrée, constate Antoine Depigny, responsable du développement chez Primonial REIM France. Nous avons d’ailleurs créé fin 2021 une SCI sur le thème de la santé, Cap Santé, qui a réalisé un très bon démarrage. » Sur ce terrain, la société rejoint Euryale AM, avec la SCI Trajectoire Santé.

En octobre 2022, Novaxia est allé un cran plus loin avec Novaxia Vista, une unité de compte destinée à investir << dans l’immobilier des sciences de la vie et des technologies d’avenir», indique son gestionnaire, soit des laboratoires, des centres de recherche, des incubateurs… En avril, c’était au tour de la jeune société Iroko de sortir sa SCI. « Iroko Next a pour ambition d’adresser deux moteurs de performance : du rendement et de la création de valeur via des restructurations d’actifs » , relate Pierre-Antoine Burgala, directeur du développement. De son côté, BNP Paribas REIM vise à répondre à des enjeux sociétaux avec Pierre Impact, une SCI résidentielle. Citons également SCI Territoires Avenir d’Arkéa REIM, consacrée à l’immobilier dans les territoires.

Des frais d’entrée limités

Ce dynamisme s’explique car la SCI répond aux attentes des épargnants tout en satisfaisant les contraintes des assureurs. Du côté des particuliers, les SCI ont été un réceptacle parfait pour investir avec un risque modéré tout en dégageant une performance significativement supérieure à celle du fonds en euros. Enfin, ces produits ont été pensés pour l’assurance-vie, ce qui les rend plus pratiques que les SCPI à l’usage. En effet, les loyers sont capitalisés dans le fonds, il n’est donc pas nécessaire de réinvestir régulièrement ses dividendes.
Autre point fort : leurs frais. d’entrée, limités à 2 %. « Au sein de l’assurance-vie, un investissement dans une SCPI dont la part est à 1000 euros ne vaut plus que 900 euros le lendemain de son acquisition à cause des droits de souscription, indique Philippe Lauzeral, directeur général de Stellium. Les SCI avec des frais d’entrée de l’ordre de 2 % sont bien plus adaptées. ⟫

Pour les assureurs, ces produits présentent l’avantage de comporter une poche de liquidités, ce qui doit leur permettre de faire face à des demandes de retrait de la part des épargnants. Les compagnies les ont donc privilégiées ces dernières années au détriment des SCPL. Les SCI sont toutefois moins régulées que ces dernières. En effet, il n’est pas nécessaire d’obtenir un visa de l’Autorité des marchés financiers pour créer une SCI, mais une autorisation de commercialisation. En conséquence : la qualité des produits est hétérogène et l’épargnant moins protégé ! Autre inconvénient: la difficulté de savoir précisément dans quoi l’on investit, du fait de la multiplication des strates au sein du portefeuille des SCI.
L’engouement pour ces unités de compte pourrait d’ailleurs se tasser. « Les SCI ont été une bonne alternative au fonds en euros malgré leur absence de garantie, car elles ont délivré des rendements très stables, décrypte Julien Vrignaud, associé du cabinet Euodia Finance. Mais si les taux des fonds en euros continuent d’augmenter, leur attrait sera plus limité. » Les produits les plus prudents seront les plus exposés. « Dans un contrat avec 1% de frais de gestion, toutes les SCI qui rapportent moins de 3,5%, avant frais, n’ont plus grand intérêt, souligne Philippe Gourdelier, président du cabinet Patrimea. Nous devrions observer des arbitrages vers d’autres unités de compte ou vers des SCI affichant des performances passées et attendues plus élevées. »

Source : LE MONDE

Par Simon MAUVIEL

Publié le 07/04/2023

Le début d’une série ? Alors que les maisons individuelles poussent comme des champignons à la sortie de Saint-Père, l’habitat collectif était jusquelà peu présent dans le bourg. Depuis quelques années, la municipalité pérézienne souhaite revitaliser son cœur de bourg, en lien avec le Programme local de l’habitat de la communauté de communes Sud Estuaire.

D’autant que les besoins sont là pour les foyers aux ressources limitées. « Il y a très peu, voire pas du tout de location sur Saint-Père. La seule façon de répondre à la demande sociale, c’est de sortir du logement, entre 40 et 45 par an » , reconnaît Gildas Ricoul, premier adjoint en charge notamment de l’urbanisme.

Deux projets sont en stand-by sur la place de l’église et le site du presbytère (La Villa Perrine) en raison de recours devant le tribunal administratif. En attendant une issue favorable, un premier programme vient de sortir de terre, rue des Vannes, derrière la place du marché, sur le site vendu par les sœurs de Saint-Gildas.

La résidence Le Pelven a été symboliquement inaugurée mardi 4 avril. 22 logements, dont 19 sociaux et trois en accession, ont été construits par le promoteur immobilier Imodeus pour le compte du bailleur social Vilogia

C’est le fruit de plus de quatre années de réflexion puisque les discussions entre la communauté des sœurs de Saint-Gildas et les différents partenaires ont commencé en octobre 2018. Il aura fallu attendre l’aboutissement des tractations, puis l’épuisement d’un recours, pour que les travaux de terrassement débutent enfin en juin 2021. Dix-huit mois plus tard, les travaux ont pris fin et les locataires ont pu prendre possession de leur logement.

Quid de l’ancienne école ? Reste à définir ce que va devenir, en face, l’ancienne école maternelle Sainte-Opportune, qui servit auparavant « d’asile » pour les jeunes enfants de paysans. Le projet initial prévoyait la création d’un collectif accueillant à la fois de jeunes travailleurs et des personnes âgées, ainsi que des espaces communs et un logement d’urgence. Faute d’être parvenu à un accord avec les sœurs, le projet a été revu. Imodeus a déposé un permis de construire pour quatre maisons de ville en accession libre en Vefa (sur plan). Pour l’instant, elles n’ont pas trouvé acheteurs. « On va peut-être retravailler le projet autour de la place du marché », précise Dominique Paumard, directeur général du groupe immobilier.

Saint-Père devrait continuer de s’étendre dans les prochains mois. Trois lotissements sont en cours de réalisation dans la Zac des Vannes et de la Garnière, au nord et à l’est de la commune. Pour le premier, la viabilisation de 33 lots est terminée et les travaux débuteront au printemps. Les deux autres, de respectivement 14 et 50 lots — dont une petite partie à caractère social — sont en cours de viabilisation.

Source : LE COURRIER DU PAYS DE RETZ

À l’initiative du bailleur social Vilogia, constructeur de logements d’utilité publique, en concertation avec les services de la mairie, a eu lieu, mardi, l’inauguration de la résidence Le Pelven, avec vingt-cinq logements essentiellement sociaux. Cette résidence, située rue des Vannes, a été construite sur l’ancien site de l’école maternelle de Sainte-Opportune, tenue par la congrégation des sœurs de Saint-Gildas. Je crois savoir que c’est la première implantation de Vilogia dans notre commune, a précisé Jean-Pierre Audelin, le maire, aux nombreux invités présents, dont l’équipe municipale, les locataires de la résidence et promoteurs, Julien Biger, le directeur de Vilogia, et Dominique Paumard, le directeur d’Imodeus.

« Nous sommes dans une démarche dynamique qui a pour ambition de développer un programme local de l’habitat, avec notamment une production de logements locatifs sociaux, a-t-il ajouté. Saint-Père est au seuil des 5 000 habitants, nos besoins en hébergement sont très conséquents, d’autres opérations seront initiées dans notre territoire. »

Source : OUEST FRANCE

La hausse des taux et l’inflation ont refermé la parenthèse enchantée du crédit immobilier. Les nouvelles normes bancaires et la hausse du coût de l’argent ont restreint l’accès au crédit des particuliers. Pour les investisseurs, décrocher un prêt relève souvent du parcours du combattant. Pourtant, des solutions existent pour acheter un bien, avec l’appui d’experts en crédit et une bonne dose d’ingénierie financière. Et mieux vaut y avoir recours aujourd’hui que demain.

Par Eugénie Deloire

Publié le 1 février 2023

C’est un coup d’éclat médiatique. Le 4 janvier dernier, les six grandes associations représentatives des courtiers, mandataires et intermédiaires en crédit — l’Afib, la CNCEF Crédit, l’Anacofi, la CNCGP, l’Apic et La compagnie IOBSP- ont adressé un courrier à Olivier Klein, ministre chargé de la Ville et du Logement. Leur objectif provoquer une réaction de la part du gouvernement et alerter sur la dégradation des conditions d’emprunt des Français à été atteint puisqu’elles ont été reçues le 11 janvier par la Banque de France.

 » Le déblocage de l’accès au crédit devient plus que jamais nécessaire « , soutenait le collectif, faisant le constat que des « Français découragés renonçaient, purement et simplement, à demander un prêt immobilier, le 1” janvier 2022 », Au mois de juillet, l’Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), pour ne citer qu’elle, avait déjà interpellé les pouvoirs publics du fait que la moitié des dossiers de crédits se voyaient refuser à cause du taux d’usure. L’Observatoire Crédit logement-CSA a annoncé une baisse de 42.6 % des prêts accordés en décembre, en niveau trimestriel glissant, et de 20,5 % sur l’ensemble de l’année, contre +3,8 % en 2021. « Les syndicats de promoteurs nous rapportent que des programmes sont annulés, les notaires et les agents immobiliers voient le nombre de transactions baisser : si aucune correction n’est apportée, c’est tout l’écosystème immobilier, de la construction à la location, qui va s’effondrer » redoute Estelle Laurent, administratrice de l’Afib.

Pour relancer la dynamique du marché, le collectif a proposé plusieurs solutions au gouvernement, telles que la désolidarisation du TAEA (taux annuel effectif d’assurance) et du TAEG (taux annuel effectif global), l’évolution des plafonds d’intervention d’Action logement, l’usage exceptionnel de l’option dérogatoire au calcul du taux d’usure, la révision des critères du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sur le calcul des revenus locatifs dans le taux d’endettement et la rehausse des durées maximales d’emprunt, notamment pour les jeunes ménages. « Les Français subissent depuis quelques mois l’effet dévastateur d’un mode de calcul du taux d’usure qui ne parvient à contrebalancer ni la hausse des taux de crédit, ni le plafond d’endettement fixé par le HCSF, et encore moins l’inflation et son corollaire, la baisse de pouvoir d’achat. Ce qui a pour résultat d’entraver l’accès au crédit d’une proportion grandissante de candidats », s’alarment les associations professionnelles.

Destiné à protéger les emprunteurs, le taux d’usure exclut désormais la tranche d’âge pourtant la plus susceptible d’assumer le remboursement d’un crédit immobilier, celle des trente-cinquante-cinq ans.

Révision du calcul du taux d’usure

Jusqu’alors écartée par la Banque de France, l’hypothèse d’une mensualisation temporaire du calcul du taux d’usure, et non plus trimestrielle, était à l’ordre du jour de la réunion du 11 janvier.
Réévalué tous les trois mois, le taux d’usure définit le seuil maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à prêter, comprenant le taux nominal, l’assurance-emprunteur, les frais de dossier et la caution. « En période de remontée rapide des taux, le calcul sur la base des taux pratiqués par les banques le trimestre précédent le décorrèle de la réalité. Les banques remontent leur taux car le coût de l’argent ne cesse de progresser. Il a été multiplié par deux, entre décembre l’année dernière et aujourd’hui »,velate Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.
Depuis près d’un an, les taux immobiliers suivent la courbe du taux d’usure et la hausse des OAT (obligations assimilables du trésor) sur dix ans, qui ont atteint le point culminant des 3,03 % le 2 janvier dernier, et rendent caduc le relèvement du taux d’usure, Passé de 3,03 à 3,53 % au 1“ janvier, pour les prêts d’une durée comprise entre dix et moins de vingt ans, et de 3,05 à 3,57 % pour les prêts sur vingt ans et plus, le seuil de l’usure doit, à priori, être appliqué jusqu’en 31 mars 2023.

Mais la bulle d’oxygène attendue par les emprunteurs n’a pas eu lieu. Les barèmes bancaires diffusés en janvier ont continué d’afficher des taux nominaux supérieurs à 2,50 % sur vingt ans et avoisinant les 3 % sur vingt-cinq ans, trop proches des seuils de l’usure, en particulier pour les plus de cinquante ans pour lesquels le coût de l’assurance de prêt est élevé. « Les banques ont capitalisé sur la hausse du taux d’usure pour remonter leurs barèmes. Ces augmentations varient entre dix et cinquante points de base. On peut ainsi dire que certains établissements sont dans le sillage de l’usure. Aujourd’hui, il est possible d’avoir un crédit sur vingt ans à un taux de marché à 2,65 %. Les meilleurs dossiers sur cette même durée obtiennent 2,10 %. Cela représente une hausse de vingt-cinq points de base en un mois pour les taux du marché et aussi pour les meilleurs profils », analyse Cécile Roquelaure.

Le changement de braquet de la Banque de France pourrait détendre le marché. « Cette réunion entre la Banque de France et les courtiers est une bonne nouvelle. Une revalorisation mensuelle permettrait aux banques de se positionner de manière plus adaptée et plus vive sur ce marché de début d’année 2023. Certaines banques bloquées par la règle trimestrielle pourraient ainsi décider de revenir plus vite à la conquête de nouveaux clients via le canal du crédit immobilier », espère Kevin Spreux, directeur du développement de Prelys Courtage. Une lueur d’espoir pour les emprunteurs ?

Les banques sur la réserve

La balle est dans le camp des banques. En effet, celles-ci se sont montrées frileuses depuis le deuxième semestre 2022. « Dès le mois de juillet, la dégradation rapide de la profitabilité des nouveaux prêts a amplifié la dépression de la demande. L’offre bancaire s’est contractée, confrontée à un taux d’usure inadapté dans le contexte du relèvement du principal taux de refinancement de la BCE », analyse l’Observatoire du Crédit logement-CSA. La revalorisation du taux d’usure intervenue le 1” octobre a permis un accroissement des taux des crédits immobiliers, mais la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE a pesé sur les marges des banques. « Depuis le mois d’avril, les conditions se sont dégradées, au point que certaines banques ont fini par arrêter de financer les crédits immobiliers », confie Cécile Roquelaure. La chute de la production de crédits s’est poursuivie avec, en décembre, une baisse mesurée en niveau trimestriel glissant de 44,1%. En niveau annuel glissant, elle s’éléve 19.9% à fin décembre, contre +4.3% il y a un an à la même époque.

Prêts accordés dans le neuf

Dès le début de l’année 2022, le recul de l’activité s’est amplifié. La dégradation rapide de la profitabilité des nouveaux prêts a été à l’origine d’une contraction de l’offre bancaire qui s’est ajoutée au ralentissement de la demande. La production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant a reculé rapidement. Accusant un repli de 46,5 % en décembre La diminution du nombre de prêts a quant à elle, chuté de 44,6 % sur la même période. Comme pour l’ensemble du marché, l’activité mesurée en niveau annuel glissant recule rapidement de 19,6% pour la production, contre +1% il y a un an à la même époque, et de 21,9% pour le nombre de prêts bancaires accordés, contre +2.1% en 2021.

Prêts accordés dans l’ancien

Dans l’immobilier ancien, le nombre de prêts accordés a nettement diminué. La baisse de l’activité s’est accélérée et l’offre bancaire s’est contractée. La production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant accuse, en décembre, un repli de 38 %. La diminution du nombre de prêts a suivi le même rythme, reculant de 36,8 %. L’activité mesurée en niveau annuel glissant est en repli, à fin décembre, de 22,8 % pour la production, contre +8% il y a un an à la même époque, et de 25,7 % pour le nombre de prêts bancaires accordés, contre +0,7% en 2021.

Objectifs commerciaux en 2023

En ce début d’année, les objectifs affichés par les établissements bancaires se révèlent hétérogènes. « Certains réseaux nationaux gardent un appétit pour le crédit immobilier, mais d’autres banques donnent peu de visibilité sur leur production. Cette situation est inédite car, historiquement, les objectifs commerciaux étaient posés au mois de janvier et déterminaient l’offre de marché à venir », observe Mickaël Colson, directeur de l’animation et du développement commercial chez le courtier en crédit immobilier Cafpi.

Boursorama, qui se présente comme « la banque la moins chère depuis quinze ans », affirme avoir divisé par trois sa production de crédits face au retournement violent des taux. « Notre modèle économique consiste à réduire au maximum nos marges sur les produits pour rendre la valeur aux clients. Nous ne pouvons pas nous permettre de perdre de l’argent sur le crédit immobilier, détenu sur de longues périodes par les emprunteurs », explique Xavier Prin, directeur marketing de Boursorama. La banque digitale ne travaille pas avec les courtiers et supporte l’intégralité des efforts sur les taux. Elle privilégie, par conséquent, les dossiers à l’enveloppe élevée et applique une stratégie de conservation de sa clientèle haut de gamme. Pour les autres, « les crédits sont distribués au compte-goutte», concède le directeur. Un crève-cœur pour le banquier qui projetait, en 2020 de faire du crédit immobilier 100% en ligne son activité principale.

Bras de fer avec les courtiers

Si les banques rognent sur leurs marges, ce sont les courtiers qui pâtissent le plus d’un environnement défavorable aux crédits. Bérengère Dubus, fondatrice de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), évoquait une fin d’année 2022 « terrible » pour beaucoup de courtiers qui ont vu les taux de refus de dossiers de crédit atteindre les 40%, sur un an. « Les courtiers sont actuellement hors-jeu sur le marché de l’immobilier. Les banques, à flux tendu, ne veulent pas ajouter des frais de courtage à des dossiers qui ont déjà du mal à passer sous le taux d’endettement autorisé », estime Alexandre Fitussi, fondateur de la plateforme d’investissement en ligne Beanstock.

Le réseau Vous financer qui constate une baisse de 15% du nombre de crédits immobiliers accordés à fin 2022, comparé à 2021, anticipe la poursuite de ce ralentissement, au moins au premier semestre 2023. « Les vannes du crédit ne sont pas encore rouvertes et ne le seront pas tant que l’activité de crédit ne sera pas rentable pour les banques… Dans ce contexte, beaucoup d’acheteurs potentiels diffèrent leurs projets, notamment les investisseurs. Il n’y a plus autant d’investissement d’opportunisme que quand les taux étaient à 1% », commente Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtier. Une situation inédite pour la profession.

Le 30 août 2022, l’UIC qui, depuis 2019, dénonçait l’entrave de certaines banques au libre exercice de leur profession, avait lancé une question parlementaire écrite portant sur le refus de certaines banques de traiter les dossiers de clients présentés par l’intermédiaire d’un courtier. Le 9 janvier, le ministère de l’Economie et des Finances y a répondu en confirmant que le mandat confié par un client à son courtier devait s’imposer aux banques. En vertu des dispositions prévues par le Code monétaire et financier, le Code de la consommation et le Code civil applicables aux activités d’intermédiation bancaire, les établissements qui enfreindraient la législation s’exposeraient à de lourdes sanctions de la part de l’Autorité de la concurrence. « Il s’agit d’une décision historique et d’une véritable victoire pour les trente-quatre mille courtiers en crédit immobilier ! Après plusieurs années de lutte acharnée contre les établissements bancaires qui cherchaient à évincer les courtiers du marché du crédit immobilier, nous venons d’obtenir officiellement gain de cause auprès du ministère de l’Economie et des Finances », s’est réjouie Bérengère Dubus.

La situation devrait se débloquer au second semestre, à en croire les prévisions des courtiers. « A partir du mois d’avril, nous devrions revenir à un équilibre du marché, après un début d’année compliquée. Les banques qui ont conservé les mêmes ambitions que par le passé sur le crédit immobilier feront la plus grosse partie de leur production au second semestre », prévoit Mickaël Colson, qui table sur un recul du prix des matières premières et sur une légère décélération de l’inflation au fil des mois. Les dernières statistiques publiées début janvier par la Banque de France évoquent une normalisation dans un contexte de remontée progressive des taux. Hors renégociations, la production de crédits nouveaux cumulée, sur l’année précédente, ressort ainsi à 218,4 milliards d’euros, soit un plus haut historique en dehors de l’exceptionnelle année 2021 à laquelle 2022 est inférieure de 3%.

Les prix de l’immobilier restent élevés

En attendant l’embellie annoncée, les prix de l’immobilier continuent à grimper. Au niveau national, ils affichent une hausse de 6,7 % hors inflation au 1er janvier, en particulier dans les villes de taille moyenne et les stations balnéaires ou de ski, où ils progressent, respectivement, de 6,7%, 10,7 % et 10,3%, révèle la Fnaim. Le prix moyen au mètre carré d’un logement en France s’élève ainsi à 3 119 €, soit +7,2% comparé au 1er janvier 2022. Les appartements ont gagné 5,1 %, à 3893 €/m2 (+ 5,4% vs 2022) et les maisons +7,9 % à 2500 €/m2 (+8,7% vs 2022). « Le niveau des prix de l’immobilier n’a jamais été aussi haut. Malgré une légère baisse constatée en fin d’année dans les grandes villes et quelques communes de banlieues, ils augmentent de façon continue depuis six ans », confirme Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. A Paris, les prix ont progressé de 15,7% en cinq ans, de 20% en Ile-de-France et de plus de 30% dans les dix plus grandes villes de province.

Conséquence de la hausse des prix de la pierre, le montant moyen des crédits immobiliers (hors primo-accédant) s’établit à 161 800 € en 2023, contre 151000 € en 2022. « L’apport moyen est passé de 69 400 € à 82 600 € sur l’année 2022, et enfin le revenu moyen d’un emprunteur est passé de 35 300 € par an à 40 200 € par an », calcule Pierre-Etienne Beuvelet, directeur général du réseau national de courtiers In&Fi Crédits. Au global, le coût du crédit a augmenté de 4,6% en 2022, confirme l’Observatoire du Crédit logement-CSA.

Coût du crédit dans le neuf

Le coût des opérations neuves progressant à un rythme soutenu (+6% en glissement annuel, contre +2% en 2021); les revenus des acquéreurs se sont élevés plus rapidement que par le passé (+5,5% en glissement annuel). Au fil des mois, les emprunteurs faiblement dotés en apport personnel et/ou dont le niveau de leurs revenus ne leur permet plus de satisfaire aux exigences de taux d’effort rencontrent des difficultés supplémentaires pour accéder au crédit, renforçant le déplacement de la demande vers les tranches de revenus supérieures.

Les dernières statistiques publiées début janvier par la Banque de France évoquent une normalisation dans un contexte de remontée progressive des taux.

Dans ces conditions, le coût relatif recule pour s’établir à 5,4 années de revenu au quatrième trimestre, contre 5,6 années il y a un an, à la même époque. Le niveau de l’apport personnel mobilisé par les emprunteurs s’envole à + 16,9 % sur douze mois et +44,3% depuis décembre 2019, soit plus de 20000 €.

Coût du crédit dans l’ancien

Depuis le début de l’année 2022, les difficultés d’accès au crédit se sont renforcées pour de nombreux candidats à l’acquisition d’un logement ancien, soumis à l’application de la recommandation du HCSF qui impose un taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus, assurance comprise, et à la remontée des taux d’intérêt. La tension sur le coût des opérations ne se relâche pas, en hausse de 4,2% à fin décembre.

Dans ces conditions, les revenus des ménages qui entrent sur le marché augmentent plus rapidement qu’auparavant (+4%, en glissement annuel, contre 1% l’an dernier). Là aussi, le coût relatif des opérations réalisées se maintient à un niveau élevé, demandant 5,4 années de revenus au quatrième trimestre, contre 5,4 années il y a un an, à la même époque. Le niveau de l’apport personnel progresse de 10,8% sur un an et de 42% depuis 2019, soit plus de 21 900 €.

Risque de blocage

La tendance haussière des prix de l’immobilier devrait se poursuivre en 2023, faisant courir le risque d’une baisse des transactions. A fin novembre, le nombre de ventes (actes signés) réalisées s’élevait déjà à 1,116 million sur douze mois, soit un recul de 6% sur an. par rapport à novembre 2021. « Les particuliers ne bénéficient plus du même pouvoir d’achat immobilier qu’hier. Un foyer qui disposait de 300000 €il y a un an, a vu sa capacité d’emprunt diminuer de 15% et ne peut financer désormais son bien qu’à hauteur de 260000 € », démontre Thomas Lefebvre. D’autant que les vendeurs rechignent à ajuster leurs prix à la baisse. De quoi plomber le moral des acheteurs et ralentir une demande déjà déstabilisée par l’inflation et le déclenchement de la guerre en Ukraine. « Le second semestre 2022 a été marqué par la convergence entre la crise économique et la crise énergétique, et le contexte de ce début d’année n’a pas beaucoup évolué. Outre le facteur conjoncturel, la décorrélation des prix de l’immobilier et de la capacité d’emprunt des Français est un problème d’ordre structurel. Le manque de logements alimente la hausse des prix et créé un décalage avec les ressources financières des emprunteurs », analyse Pierre-Etienne Beuvelet.

Pour ce dernier, il va falloir s’habituer à la nouvelle normalité de taux d’emprunt plus élevés. « Ces dix dernières années, les taux avaient été maintenus par la BCE à des niveaux anormalement bas, voire négatifs. Le retour de l’inflation, qui s’est accélérée en 2022 avec une moyenne de 5 à 6%, a été un réveil brutal pour les emprunteurs. Or la BCE ne baissera pas les taux tant que l’inflation ne fléchira pas », assure le directeur, prévoyant un cycle de dix ans, avec des taux d’emprunt rehaussés à 4%. En attendant, il faudra s’attendre à cinq ou six mois encore de fortes tensions sur le marché, ainsi qu’à un afflux de dossiers gelés au premier trimestre 2023, qui seront représentés en avril avant une nouvelle hausse des taux, à moins que la révision mensuelle du taux d’usure envisagée par la Banque de France entre en vigueur d’ici là.
Après avoir atteint un pic à 5,9% en 2022, le rythme de l’inflation ne devrait ralentir qu’à l’horizon 2024, pour redes cendre lentement vers les 2%, selon la Banque de France.

La croissance économique devrait marquer le pas, avec un PIB en légère progression, à +0%, au mieux, sans écarter le risque d’une récession. Dans un environnement incertain, le taux de l’OAT à dix ans continuerait alors d’augmenter pour s’établir à 2,75%, en moyenne, à la fin de l’année. L’hypothèse concernant le principal taux d’intervention de la Banque centrale européenne retenue est celle d’une nouvelle augmentation. Le conduisant à 2, 85% en 2023 (contre 0,58% en 2022), après deux hausses de vingt-cinq points, pour finir l’année à 3% avant de se détendre en 2024, avec le ralentissement de l’inflation.

Les investisseurs pénalisés

Plus fortement impactés par les nouvelles règles du jeu, les investisseurs doivent montrer patte blanche pour financer leur achat. « C’est une véritable tannée de faire passer les dossiers d’achat locatifsi l’emprunteur détient encore un crédit sur sa résidence principale ou s’il est domicilié dans une autre banque », déplore Estelle Laurent.

Si les investisseurs bénéficient de conditions quasi similaires aux autres emprunteurs, avec des taux identiques à ceux appliqués pour l’achat d’une résidence principale, les conditions d’accès au crédit sont plus contraignantes qu’avant. En cause, la suppression du calcul différentiel décidé par le HCSF qui impose désormais aux banques de calculer le taux d’endettement de la même façon pour tous les emprunteurs, alors que les investisseurs bénéficiaient, avant 2022, d’une souplesse liée au calcul en compensation leur permettant d’abaisser de 10% leur taux d’endettement. « Cette méthode visait à calculer l’effort financier lié à l’investissement (charges de crédit-revenu locatif) et à intégrer cette charge au taux d’endettement, ce qui le faisait mécaniquement augmenter », rappelle Cécile Roquelaure.

Par ailleurs, si les banques peuvent déroger aux critères pour 20% de leur production, elles doivent consacrer 80% de cette enveloppe aux achats de résidence principale. « Ce qui intéresse avant tout les banques, aujourd’hui, c’est la notion de rentabilité de la relation client.

Si les investisseurs bénéficient de conditions quasi similaires aux autres emprunteurs, les conditions d’accès au crédit sont plus contraignantes qu’avant.

Or la relation commerciale est plus facile à établir avec un primo-accédant qu’avec un investisseur déjà bancarisé et conseillé », note Mickaël Colson. Le courtier note une baisse de 30 % des dossiers provenant d’investisseurs. Ces derniers préférant attendre une conjoncture plus clémente ou étant bloqués, en amont, lors de la simulation de prêt. Mais si certaines banques se sont, momentanément, mises en retrait des investissements locatifs, la porte n’est pas tout à fait fermée, moyennant une négociation sur les tarifs. Enfin, le DPE est devenu obligatoire dans l’instruction du dossier de financement, et selon la catégorie du diagnostic, la banque exige que les travaux de rénovation soient intégrés dans l’enveloppe de financement d’achat ou que l’emprunteur ait l’épargne nécessaire pour les opérer. Un nouveau facteur à intégrer.

Des montages spécifiques

C’est donc le moment, pour les experts en crédit, de faire preuve d’ingéniosité financière et de se démarquer, par la même occasion, des banquiers, en élaborant des stratégies pour faciliter l’accès au crédit. « Les projets étant devenus moins facilement finançables, il faut anticiper les difficultés et travailler avec le client en amont afin d’éviter les situations de blocage », note Mickaël Colson. Si jouer sur le TAEG qui regroupe le taux nominal du prêt, l’assurance et les frais de garantie, bancaires et/ou de courtage, est le principal levier utilisé par les intermédiaires, il existe des montages spécifiques, pour les cas particuliers.

Réduire les frais d’assurance

Première action; réduire les frais d’assurance de prêt qui font grimper le taux d’endettement (de 0,30 à 0,50 point à partir de quarante ans et plus d’un point dès cinquante ans). « L’avantage pour les investisseurs est que certaines banques ne demanderont pas la garantie incapacité totale de travail (ITT), ce qui fait mécaniquement baisser son coût », note Cécile Roquelaure.

Pour les profils de moins de trente-cinq ans, en bonne santé, ne pas souscrire à une assurance de prêt du tout est même possible. « L’assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation légale, bien qu’elle soit systématiquement réclamée par les banques. Elle peut aussi être résiliée en cours de route », précise Alexandre Fitussi. Une option intéressante, à condition d’être dans les petits papiers de son banquier.

Emprunter à taux variable ou mixte

Les taux révisables font leur retour sur le marché. Leur intérêt ? Un seuil nominal de départ, plus bas que le taux fixe, qui permet de passer sous la barre du taux d’endettement. Ce taux sera, par la suite, revu à la hausse ou à la baisse, selon l’indice de référence Euribor à trois ou six mois. « L’écart de taux entre un taux variable capé et un taux fixe est en général de vingt points de base, c’est donc un outil qui peut permettre de passer le taux d’usure », précise Cécile Roquelaure qui préconise un taux capé, seuil maximal et minimal au-delà duquel la mensualité ne peut s’élever en cas de hausse ou de baisse des taux de marché. En général, le taux initial ne peut être augmenté que de quelques points et le plafond maximal ne dépasse pas les 3.5%.

Malgré ses avantages, cette solution n’est proposée que par 10% des banques qui lui préfèrent des taux mixtes, sécurisés par une période à taux fixes. « Ces prêts sont à taux fixes sur une première période de remboursement puis à taux variable sur une seconde période toutes deux fixées à la signature du contrat ». explique Ludovic Huzieux, cofondateur du groupe Artémis Courtage.

Opter pour un crédit in fine

Particulièrement adapté aux investissements locatifs, le prêt in fine offre la possibilité de ne rembourser que les intérêts pendant toute sa durée. Contrairement au prêt amortissable, le capital est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance. Les intérêts sont plus élevés, mais déductibles des revenus, et les économies réalisées peuvent être réinvesties. « Il s’agit d’un produit de luxe, proposé aux clients premium qui disposent d’une épargne en nantissement, d’un contrat d’assurance-vie ou d’une hypothèque sur un bien immobilier dont la somme est bloquée le temps du remboursement du crédit », note Alexandre Fitussi.

Attention, également, à la tendance du marché. « Si les prix grimpent et que le bien se valorise le temps du prêt, l’investisseur aura minimisé ses charges et remboursé son capital à la sortie, peut-être même avec une plus-value. A l’inverse, si le marché baisse, la somme à rembourser sera supérieure à la valeur du bien », prévient Ludovic Huzieux. Pour investisseurs avertis.

Acheter par le biais d’une holding SCI

A destination des profils d’entrepreneurs, des chefs d’entreprise ou des familles aisées, détenant des structures à personnes morales, il est judicieux de proposer un achat immobilier via une holding SCI. La trésorerie détenue par la holding est transférée dans le compte-courant de la SCI, ce qui évite les frottements fiscaux et permet de financer des projets patrimoniaux », explique Jean-Baptiste Monié, directeur de la société de courtage en crédit Carte financement.

Si les taux d’emprunt sont plus élevés, puisque destinés à un public professionnel, investir dans un actif commercial ou de bureau permet d’éviter les fourches caudines du HCSF. Le taux d’usure applicable dans ce cas étant plus élevé, l’emprunteur augmentera ses chances d’obtenir un financement. << Acheter un bien en pied d’immeuble avec commercialité pour le transformer en cabinet médical ou en Airbnb est l’une des possibilités qu’offre ce montage, pour un investissement aux alentours de 200 000 € par exemple », illustre le directeur.

Pour ce dernier, le potentiel de revalorisation des loyers des locaux commerciaux et des bureaux, respectivement soumis à I’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), assure des rendements attractifs, jusqu’à 10% selon l’emplacement et la zone géographique du bien.

Basculer vers un crédit « vert »

Pour les propriétaires, les crédits dédiés à la rénovation énergétique sont à regarder de près. « Les organismes de crédits à la consommation proposent des prêts verts pour financer les travaux de rénovation énergétiques à des taux préférentiels ». Indique Sandrine Allonier.
Plutôt rétives à prêter, certains réseaux bancaires généralistes commencent toutefois à proposer des taux plus avantageux pour les achats de biens performants, notés A, B ou C au DPE, ou à commercialiser des produits dédiés, à l’image des prêts travaux verts, non affectés. « Le marché du crédit évolue et la rénovation énergétique du pare existant est l’enjeu des dix prochaines années. Demain, les contraintes réglementaires qui pèsent sur le marché locatif depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience deviendront des arguments de vente ou d’achat », soutient Pierre-Etienne Beuvelet.

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est maintenant qu’il faut investir.

Investir dans une SCPI

Face aux difficultés de financement de la pierre, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s’affirment comme un marché de report qui bénéficie, au premier semestre, de la plus large fenêtre de tir. « Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI en souscrivant à un prêt à la consommation pour une enveloppe souvent moins élevée et limiter ainsi leur taux d’endettement », note Fabien Mailletas, directeur de Stellium Financement. Le ticket d’entrée moyen pour un investissement dans la pierre-papier s’élève, en effet, à 106000 €, contre 220000 € pour l’immobilier physique, pour une rentabilité avoisinant les 4,5 à 5%, sans problématique de gestion locative, de délais de construction ou de travaux à effectuer.

Preuve que l’alternative séduit, la société d’investissement a doublé son volume de ventes de SCPI en 2022. Elle travaille même à une offre à l’attention des locataires. « Beaucoup de gens font le choix de ne pas devenir propriétaires mais désirent tout de même se constituer un patrimoine. Nous voulons ouvrir un champ des possibles à ce profil d’investisseurs que les banques connaissent mal », explique le directeur.

Anticiper la remontée des taux

Pierre-papier ou investissement locatif, qu’importe ! Pour les professionnels de l’immobilier, c’est maintenant qu’il faut investir. Certes, la parenthèse enchantée du crédit s’est refermée, mais il est encore temps de profiter des taux actuels avant qu’ils ne s’envolent à nouveau.
«La tension locative n’a jamais été aussi forte dans les grandes villes et encore plus dans l’ancien, dont une partie du pare, qualifiée de passoires thermiques, sortira, à terme, du marché », note Alexandre Fitussi qui déconseille aux particuliers de reporter leur achat immobilier pour profiter du levier du crédit.
Selon les simulations de la plateforme Beanstock, décaler son investissement de
six mois générerait un manque à gagner de 4590 € d’ici 2032 et cette perte doublerait presque à 8 100€ au bout de vingt ans de crédit. « La remontée des taux et la rarefaction des crédits ont ralenti le marché immobilier, devenu euphorique. Or même sur les quelques villes où les prix décroissent, ces baisses de prix sont loin de compenser les hausses de taux. Pour compenser le relèvement des taux de 2022, il aurait fallu que les prix baissent de 20%. L’attentisme n’est donc pas un bon calcul, compte tenu de la hausse des taux en 2023 », déclare le spécialiste.

Même son de cloche chez les agents immobiliers. 71 % des agences constatent une hausse des marges de négociation de 5 à 10%, et même jusqu’à 20% de la valeur affichée des biens lorsque leur DPE est mauvais », indique Sandrine Allonier qui a réalisé un sondage au sein du réseau l’Adresse. Cette dernière rappelle, par ailleurs, qu’emprunter à 3 ou 4% quand l’inflation devrait atteindre les 7% en 2023, selon l’Insee, est encore une bonne affaire, en particulier pour les propriétaires bailleurs dont les rendements locatifs sont assurés à long terme et revalorisés par les hausses de loyers à venir.

Eugénie Deloire

Source : INVESTISSEMENT CONSEILS

  DÉCRYPTAGE – Trouver de bons conseils avant d’investir dans un appartement neuf éligible au Pinel est relativement simple… Mais que faire de ce bien après 6, 9 ou 12 ans de défiscalisation et de location à prix plafonné ? Voici les options qui s’offrent à vous, selon les experts interrogés par Capital.

Par Antoine Laurent Publié le 15 février 2023

C’est naturel, les propriétaires sont à l’affût de tous les bons conseils leur permettant de réussir leur investissement en Pinel. Comment choisir le bon programme et le bon emplacement pour son logement neuf ? Comment anticiper les futures charges ? Quels pièges faut-il éviter ? Comment estimer la rentabilité réelle de son futur bien ? Comment choisir le(s) futur(s) locataire(s) ? Faut-il se laisser aveugler par l’avantage fiscal d’un tel mécanisme ? Quelles sont les contreparties à cet avantage ? Quels choix faire pour optimiser sa rentabilité ? Autant d’interrogations qu’un professionnel peut aisément vous aider à lever avant d’investir.

Une fois que le propriétaire a pleinement profité du mécanisme pour se constituer un patrimoine immobilier, un problème – bien souvent éludé à l’origine – se pose. Que doit-il faire de son logement au terme de ses multiples années de mise en location ? Pour tenter de le solutionner, nous avons sondé plusieurs spécialistes du sujet – les groupes Theseis, Netinvestissement et Stellium Immobilier. Et on se rend très vite compte que le consensus n’existe pas. Et pour cause, aux yeux de nos experts, le choix idéal dépendra largement de la situation et des objectifs personnels de chaque propriétaire, à l’instant T de prendre la décision.

“La décision se prend au fur et à mesure, en fonction de l’évolution de la vie de la personne. On peut difficilement planifier ceci dès l’achat du bien”, insiste ainsi Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier. Ainsi, un propriétaire dont le souhait est de se constituer un complément de revenu pour sa retraite aura un comportement radicalement différent de celui dont la motivation numéro 1 est de défiscaliser ses revenus, ou de transformer son investissement Pinel en résidence secondaire… Pour tenter d’éclairer au mieux votre décision, voici un inventaire des options qui s’offrent à vous, et nos conseils à suivre avant de les valider.

Cas numéro 1 : le propriétaire garde le logement pour lui

Il s’agit du cas le plus “simple” car au bout du compte, il dépend à 100% du projet de vie personnel du propriétaire. Au bout de 6 ans, 9 ans ou 12 ans de mise en location continue du logement neuf à prix plafonné, son propriétaire peut tout à fait décider de récupérer le bien pour sa jouissance personnelle. Il aura alors le choix d’en faire sa résidence principale ou secondaire, sachant que ce choix implique au passage des conséquences fiscales non négligeables. Il faudra toutefois, pour ce faire, respecter les procédures permettant de donner congé à un locataire, décrites ici, qui dureront plusieurs mois.

Cas numéro 2 : le propriétaire renouvelle pour trois ans son engagement

Le deuxième choix offert aux investisseurs en Pinel, au bout de 6 ou de 9 ans, sera de renouveler leur engagement. Évidemment, en contrepartie de la carotte fiscale, ils devront accepter les contraintes qu’ils appliquent déjà : le plafonnement de leurs loyers et la réservation du logement à des ménages dont les ressources sont elles-mêmes plafonnées. Ce renouvellement, s’il s’opère, se matérialise à travers la déclaration de revenus annuelle. Au bout de 12 années de location, évidemment, il n’est plus possible d’activer cette option.

Mais attention : avant de valider ce choix, il semble utile de rappeler une notion importante quand on parle de défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel permet de réduire de son imposition l’équivalent de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du logement neuf selon qu’il est loué 6, 9 ou 12 ans. C’est d’ailleurs cet effet “boost” permettant d’effacer une partie de ses impôts qui peut achever de convaincre – même s’il ne doit pas jamais être l’unique critère – un investisseur locatif de poursuivre le dispositif Pinel.

Pour être clair, avec le Pinel, un propriétaire pourra soustraire chaque année de ses impôts l’équivalent de 2% du prix d’achat durant les 9 premières années de défiscalisation. Ainsi, si notre investisseur a acheté un appartement de 100.000 euros loué aux conditions du régime Pinel, il réduira le montant de ses impôts de 2.000 euros par an durant les années 1 à 9. En revanche, durant les années 10 à 12, il ne déduira plus que 1% du prix de son logement par an, soit seulement 1.000 euros dans notre exemple. Suffisant pour justifier de plafonner son loyer ? C’est la question que devra se poser le bailleur.

“L’optimum fiscal de l’investissement Pinel est de dix ans”, résume ainsi Karl Toussaint du Wast, expert en investissement immobilier pour le groupe Netinvestissement. Cela signifie que financièrement parlant, toutes choses étant égales par ailleurs, la réduction d’impôt sera maximale pendant les 9 premières années de votre investissement Pinel. Si vous considérez qu’au-delà, l’avantage fiscal ne devient plus assez incitatif pour justifier le plafonnement de vos loyers… alors ne vous lancez pas au-delà de cette durée. Envisagez plutôt de revendre le bien, ou d’augmenter vos rendements en transformant votre investissement Pinel en location traditionnelle.

Cas numéro 3 : le propriétaire revend le logement

S’il décide de se séparer de son logement au terme de l’engagement Pinel – peu importe s’il l’a loué pendant 6, 9 ou 12 ans de location -, le vendeur va alors probablement espérer empocher une plus-value. Or, celle-ci est loin d’être garantie : les logements neufs, en effet, coûtent le plus souvent 20 à 30% plus cher que des logements anciens à surface équivalente dans une même ville. Rien ne garantit donc que dans la commune où vous avez investi, les prix de l’ancien ont rattrapé ou dépassé le prix d’achat initial. Si vous vendez, vous risquez même carrément de perdre de l’argent sur votre investissement immobilier !

“Plus on revend rapidement, moins on a des chances de récupérer le prix initial”, prévient ainsi Renaud Cormier, le directeur général de Theseis. “Je déconseille donc de n’investir que sur 6 ou 9 ans : mieux vaut se projeter sur des durées plus longues, sauf à avoir une vraie raison patrimoniale de récupérer les fonds que vous avez investis”, estime-t-il. En clair, vendre son logement, pourquoi pas… à condition de savoir précisément comment utiliser au mieux cet argent.

Les propriétaires devront enfin être attentifs à un dernier paramètre : l’évolution des prix dans leur commune. “Vendre est une solution si l’on considère que les prix ont atteint leur pic”, rapporte ainsi son confrère Karl Toussaint du Wast. Bien entendu, il est extrêmement périlleux de se livrer à des pronostics d’évolution de prix sur le long terme.

Néanmoins, pour anticiper au mieux, les propriétaires peuvent se rattacher à quelques fondamentaux. La ville où se trouve le logement est-elle en croissance économique ? Comment évolue sa démographie ? Le manque de logements fait-il grimper les prix ? Le marché immobilier est-il influencé par la proximité de métropoles voisines plus chères, qui tireraient à la hausse les prix locaux (ou inversement) ? En fonction de ces paramètres, les hausses de prix sur le long terme auront plus ou moins de chances de se produire. Sachez par exemple que d’ici fin 2023, on peut déjà considérer comme probable un retournement du marché dans de nombreuses grandes villes.

Cas numéro 4 : le bien est mis en location sur le marché traditionnel

Dernier cas de figure : celui où, au terme du dispositif, le propriétaire choisit de transformer son investissement Pinel en investissement locatif traditionnel. “C’est le choix effectué par la majorité de nos clients, qui ont souvent l’objectif d’obtenir un complément de revenu pour leur retraite”, partage Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier. Le principal intérêt de cette décision ? Quand ils changeront de locataires, les propriétaires pourront réévaluer leurs loyers : fini le respect des plafonds du Pinel en cas de signature d’un nouveau bail ! Plus le décalage entre le loyer plafonné du Pinel et le loyer réel de marché sera élevé, plus l’investisseur pourra sortir gagnant de changement de statut. Si le plan du bailleur est de se constituer une rente bienvenue en préparation de sa retraite, alors cette option est certainement privilégiée.

Bon à savoir : la fixation du nouveau loyer est totalement libre, sauf à se trouver dans une zone tendue qui se caractérise par une demande de logement très supérieure à l’offre. Dans ce cas, la hausse de loyer “ne peut dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence”, explique ainsi Renaud Cormier de Theseis. En clair, si votre ancien loyer Pinel est de 500 euros, et le loyer de référence de la commune de 600 euros pour votre logement, vous ne pourrez pas fixer votre nouveau loyer à plus de 550 euros. Par ailleurs, si votre commune a mis en place un encadrement des loyers, vous devrez évidemment respecter les réglementations locales.

Comment fixer le montant du loyer

Reste à savoir : vaut-il mieux pour le bailleur louer le logement en meublé, ou en non-meublé ? “L’emplacement va déterminer le choix du client”, synthétise Karl Toussaint du Wast. En effet, la location meublée permet souvent de doper sa rentabilité locative, car le bailleur peut justifier des loyers plus élevés. Mais ce n’est pas une vérité absolue : d’une part, dans certaines communes, les différences de loyers moyens entre locations nue et meublée sont même quasi-nulles. Meubler son logement n’apparaît alors pas comme une merveilleuse idée. D’autre part, soyez attentif à la typologie de votre commune : si le logement est idéalement situé au centre-ville ou proche des universités, il sera probablement plus simple de trouver une population étudiante friande de location meublée. A contrario, un trois-pièces très éloigné, situé en périphérie du centre-ville urbain, sera probablement plus difficile à louer meublé s’il ne correspond pas aux critères des habitants. “Pour faire le bon choix, il faut regarder l’état du marché locatif où se trouve votre bien. Le marché dictera votre règle”, conclut Mylène Chartrou

Source : CAPITAL

Montpellier connaît la troisième plus forte croissance des grandes villes hexagonales. Dans un tel contexte, l’immobilier a non plus un seul défi, mais de nombreux enjeux à affronter. Portait d’une cité occitane avec le vent en poupe.

Publié le 1er février 2023

Par Arthur de Boutiny

Huit mille personnes. C’est la taille d’une petite ville. C’est presque le nombre d’habitants que perd Paris chaque année depuis la crise sanitaire. Mais c’est aussi et surtout la somme de nouveaux résidents annuels de la métropole de Montpellier, dont 4 000 pour la ville-centre elle-même. Et ce, depuis dix ans, rappelle l’Insee. Bien sûr, il faut mentionner une immense population étudiante, de l’ordre de 21%, uniquement égalée en Europe par Bologne : l’université montpelliéraine est l’une des plus vieilles au monde et a vu passer entre ses murs Rabelais, Valéry et Grothendieck. Or, dans une ère post-Covid les Français sont avides de meilleures conditions de vie pour leur logement comme leur travail, la cité occitane a de nombreux atouts à faire valoir.

« Notre profondeur de marché a largement dépassé les 100 000 m2 devrait les 120 000m2 transactés sur la métropole cette année, et ce, malgré la crise ! »

Christèle Marnas, Toumy Meyer

« Sur le plan géographique, Montpellier niché entre les Cévennes, le Pic Saint-Loup et la Méditerranée, bénéficie d’un ensoleillement optimal tandis que l’environnement est resté relativement préservé. Sur le plan des transports outre son aéroport, la gare met la ville à moins de trois heures et demie de la capitale ; la métropole, dans son ensemble, est irriguée de villes moyennes avec des cadres de vie excellents tout le long de l’A9 et de l’axe Nîmes-Sète. Et enfin son écosystème de création d’entreprises est parti dans la technologie et la santé » énumère Laurent Villaret, dirigeant associé du Groupe GGL, promoteur local mais aussi président de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée.

Une multiplication de grands projets

Le développement économique était la suite logique pour une métropole qui a vu sa population grandir avec sa réputation, depuis l’arrivée d’IBM en 1965 et l’impulsion de son maire bâtisseur, Georges Frêche (maire de 1977 à 2004, puis président de la Région Languedoc-Roussillon de 2004 à 2010). L’emblématique édile a lui-même décerné à Montpellier le surnom de « ville surdouée« , aussitôt repris.
« En sortant de l’aéroport, il de lever les yeux pour compter une bonne quinzaine de grues en activité« , résume Christèle Marnas, directrice régionale Languedoc-Roussillon chez le conseil Tourny Meyer, partenaire de JLL sur l’Occitanie. « Montpellier, ce n’est pas pour ceux qui cherchent la sérénité et le calme, mais un mouvement scintillant.»

Comme sous l’ère Frêche, les grands projets se multiplient aujourd’hui MedVallée, voulu comme un pôle d’excellence en santé globale, alliant entreprises , école, université et laboratoires le nouveau campus de la fac de médecine, avenue du Doyen Gaston-Giraud ouvert en 2017 et s’étendant sur 11 400 m2 la ZAC Cambacérès, d’une surface de 30 ha au sud, qui accueillera une nouvelle gare, la Montpellier Business School, des bureaux, des logements et des services urbains ; de nombreux écoquartiers intra-muros, qu’il s’agisse de Port Marianne, des Grisettes ou d’Ovalie. Le tout avec des signatures architecturales de renom, qui ont toujours fait la réputation de la cité occitane Jean Nouvel, Jacques Ferrier, Odile Decq , Zaha Hadid, Sou Fujimoto . . .

Les prix du neuf en hausse de 8.5% en un an

Cependant, une telle fièvre de construction n’est pas sans défis. Ne serait-ce que sur le plan environnemental : « Nous sommes sur un territoire fragile, qui bénéficie d’un littoral et d’espaces naturels mais qui va de pair avec des enjeux de feu et de gestion hydraulique », qu’il s’agisse de la proximité de la mer ou des épisodes cévenols, rappelle Laurent Villaret. Si de telles problématiques se retrouvent dans toute grande ville française qui se respecte, le principal moteur de la croissance montpelliéraine, à savoir la démographie galopante, fait que l’offre et le foncier du mal à suivre. Mylène Chartrou, directrice générale de l’investisseur Stellium Immobilier, cite les chiffres de la FPI et de pour résumer la situation :  » Entre le 3′ trimestre 2021 et le 3′ trimestre 2022, les prix du neuf à Montpellier ont augmenté de 8,5 %% et ceux dans l’ancien de 7,8%. Non seulement de nombreux logements vont sortir du marché locatif en raison de leur mauvaise note énergétique, mais tout logement mis sur le marché à Montpellier trouve très vite preneur, en fonction d’un de glissement entre locataires quitte à s’éloigner du centre-ville, ces derniers iront vers le neuf, plus vertueux énergétiquement, mais aussi plus agréable au quotidien.  » Laurent Villaret partage le même constat : « Les prix de sortie ont pris systématiquement 1000 Euro du mètre carré sans discontinuer depuis 2013 Il faut absolument des prix cohérents par rapport au marché, qui ne prennent pas 3 à 4% chaque année et faire en sorte que Montpellier ne soit pas délaissé en raison de ses prix. Nous devons rester une métropole choisie par ses investisseurs. »

Face à la nécessité de loger les nouveaux arrivants, le tertiaire peut ainsi faire figure de cinquième roue du carrosse. « La demande explose littéralement à Montpellier, indique Christèle Marnas. « Notre profondeur de marché a largement dépassé les 100 000 m2 et devrait atteindre les 120 000 m2 sur la métropole cette année, et ce malgré la crise ! Notre stock, en comparaison, est au niveau le plus bas jamais enregistré avec 80 000 m2 de bureaux et 30 000 m2 de locaux d’activités. Nous sommes ainsi en manque total d’entrepôts pour les transporteurs alors que continue d’augmenter. Il sera nécessaire d’innover pour les locaux d’activités, un type de produits nécessitant plus surface au sol, en proposant par exemple des produits sur plusieurs étages, mais ailleurs sur le territoire de la métropole. »

Une collectivité dynamique

Pour mener ce défi urbanistique, Montpellier peut miser sur sa société d’aménagement, la mais surtout sur la volonté de son maire élu depuis 2020, Michaël Delafosse, également président de Montpellier Méditerranée Métropole. Christèle Marnas salue cet élan bâtisseur comme la principale incarnation du dynamisme de la métropole : « Les planètes sont déjà bien alignées, avec un maire-président de la Métropole cultivant de très bonnes relations avec le département, la Région et écouté dans plusieurs ministères. En tant qu’acteurs de l’immobilier, nous sommes davantage consultés sur les programmes et les fonciers, avec une véritable interaction qui évite de réparer les erreurs du passé, qui faisaient qu’un bon programme était construit au mauvais endroit… et inversement. Cet état d’avancement des projets est un véritable facteur hors des querelles stériles qui ont pu exister dans le passé chaque appel à projets, tout l’écosystème s’active et le tertiaire n’est pas laissé en arrière, avec des ensembles complexes et mixtes dans les nouvelles ZAC, comprenant dalles commerciales, résidences libres étudiantes ou locatives sociales et bureaux. » Laurent Villaret n’est pas en reste : « L’un de nos défis dans notre métier, de surcroît en temps de crise, est de parvenir à innover. Or, la politique de territoires de projets engagée par la mairie permet d’urbaniser de façon apaisée en secteur sous forme de en arrêtant d’urbaniser à la parcelle de façon hétérogène, ce qui était une source de recours et d’annulation de projets.« 

En février 2022, face à une demande toujours forte et un volume de livraisons qui était tombé de 4 500 à 2 000 logements par an, Michaël Delafosse s’est ainsi fait le héraut d’un véritable choc de lançant un programme de 8 000 logements supplémentaires d’ici à 2024. « Nous sommes l’une des rares métropoles françaises à avoir obtenu la possibilité d’alimenter le marché », souligne Laurent Villaret.

Le flex office, futur acteur majeur

Les acteurs de l’immobilier, avec ces bons signaux de la part de la municipalité, peuvent ainsi être optimistes pour Montpellier. Ils sont confiants dans la capacité de la métropole pour attirer plus de cadres et répondre à la demande sans péril, même si de telles difficultés sont, de l’aveu de tous, monnaie courante dans le métier. L’appétit des investisseurs ne sera pas en reste puisque, comme le relève Mylène Chartrou, Montpellier demeure en zone A Pinel, alors que des villes comme Toulouse sont en B1.

« Nous sommes l’une des rares métropoles françaises à avoir obtenu la possibilité d’alimenter le marché »

Laurent Villaret, Groupe GGL

De même, la demande placée a de beaux jours devant elle puisque Christèle Marnas, elle, signale que les plus gros demandeurs sont, derrière l’enseignement supérieur, les opérateurs de flex office telles qu’IWG, Newton Offices, Bureaux & Co, pour des transactions de l’ordre de 4 000 à 5 000 m2. « L’heure actuelle, l’enseigne flex office et en immeubles serviciels représente à peine 2% de la masse bureaux à Montpellier. Nous tablons sur une montée à 15-2094. » Montpellier, dont le centre-ville est dessiné en forme d’écusson, est ainsi bien protégé face à l’avenir, ville dont les murs savent déjà si bien marier passé, présent et futur. Signe d’une vie florissante, la cité occitane est d’ores et déjà candidate pour devenir capitale européenne de la culture en 2028.

Source : BUSINESS IMMO