Mois : juin 2023

Colocatère donne une nouvelle impulsion à l’investissement locatif avec le coliving

Le Groupe lillois Colocatère, pionnier de l’investissement dans la colocation en France depuis 2011, propose une solution inédite et sur-mesure aux particuliers. Il a, en effet, réinventé le concept de la colocation en se spécialisant dans la rénovation de logements anciens afin de les transformer en espaces dédiés au coliving ; un terme plus représentatif des évolutions récentes de ce mode d’habitation.

Traditionnellement assimilé aux milieux estudiantins, il a aussi su convaincre d’autres profils de colocataires comme les jeunes actifs, prouvant ainsi ses vertus à un large éventail d’investisseurs. Colocatère s’est rapidement imposé comme la référence sur ce marché, donnant un surplus d’attractivité à l’investissement locatif traditionnel dans l’ancien en servant une rentabilité supérieure, une fiscalité attractive du loueur en meublé et des logements rénovés en profondeur prenant en comptes les contraintes environnementales.

Un investissement locatif « clé en main », sans contrainte de gestion

La démarche de Colocatère repose sur le « prêt-à-louer » de biens destinés au coliving : la société assure la prise en main du projet de A à Z.
Après une analyse préalable de la situation de l’investisseur pour comprendre ses objectifs financiers et patrimoniaux et y apporter la meilleure réponse, les équipes de Colocatère vont sélectionner le bien correspondant le mieux au cahier des charges, avec comme critères cardinaux le budget convenu et l’emplacement du bien, en cœur de ville. Dans ce cas de figure, l’opération s’adresse aux personnes désireuses de se constituer ou de diversifier un patrimoine immobilier. Mais un autre profil d’investisseurs se dessine, soucieux de monétiser, en les proposant au coliving, des biens dont ils sont déjà propriétaires.
Une fois l’actif identifié, la société mène des travaux de rénovation pour délimiter espaces communs et parties privatives et s’assurer que le logement sera conforme aux réglementations – notamment énergétiques – en vigueur.
Le bien est entièrement meublé, équipé et décoré par Colocatère, qui se charge ensuite de toute la gestion locative. L’investisseur est donc déchargé de l’intégralité des tâches afférentes à un investissement immobilier.

L’opportunité de capitaliser sur les passoires thermiques

La capacité d’accueil des biens destinés au coliving multiplie d’autant les loyers perçus par le bailleur, ce qui lui permet d’optimiser son investissement. C’est pourquoi les habitations de 3, 4 et 5 chambres représentent la majorité de la commercialisation de Colocatère. La plus grande opération réalisée par le groupe comporte pas moins de 17 chambres, soit 17 loyers ! Un schéma qui permet de maximiser ses revenus locatifs.
En outre, le risque locatif est limité : les baux sont d’un an, limitant, de fait, les cas d’impayés. Ce risque est d’autant plus ténu que les baux sont indépendants les uns des autres et propres à chaque locataire, facilitant ainsi la relocation et garantissant au propriétaire une quote-part des loyers en cas de vacance d’une chambre dans son logement. Grâce au souci constant de maintenir le lien entre les colocataires et les gestionnaires, le taux de loyers impayés est significativement bas. Les locataires ont, en effet, un gestionnaire attitré ; cela permet de fluidifier les échanges et, ainsi, de régler les éventuels problèmes directement, rapidement et…efficacement.

Le gage d’une rentabilité attractive

Un concept « gagnant-gagnant »

Le concept du coliving répond à un réel besoin des locataires qui aspirent à un aménagement et à une décoration plus qualitative ainsi qu’à un meilleur équipement des espaces privatifs. L’investisseur est assuré de proposer un bien en adéquation avec la demande locative.
La valorisation du bien à la suite des travaux réalisés profite aussi aux propriétaires qui, le jour où ils souhaiteront revendre, réaliseront une plus-value.
Pour ces raisons, le rendement offert par ces investissements dans le coliving est attractif. « On peut escompter un rendement compris entre 5 et 7 % en fonction de la localisation et de la surface », atteste Loïg LEMEILLEUR, directeur général du Groupe Colocatère. Avec un budget d’investissement moyen de 350 000 € (foncier et travaux compris), le modèle a de quoi séduire.

Une fiscalité souple et optimisée

Fiscalement, investir dans le coliving peut aussi se révéler attrayant. En misant sur ce produit, l’investisseur est éligible au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et à l’imposition aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dont la fiscalité avantageuse est encore indemne. Il est ainsi possible, en optant pour le régime « micro », de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Au « réel », le mécanisme d’amortissement comptable permet de diminuer sensiblement l’assiette d’imposition des revenus locatifs. Cela constitue une opportunité de taille pour les personnes en quête d’une solution d’investissement immobilier de diversification ou alternative et souhaitant se générer des revenus faiblement fiscalisés.

Un outil de diversification efficace pour préparer sa retraite

Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale bien définie, différents profils peuvent trouver un intérêt à investir dans le coliving. Celui-ci permet, notamment, de s’assurer un complément de revenus, par exemple pour la retraite. Mais il s’adresse aussi à des primo- investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier en s’affranchissant des multiples démarches que cela implique.
Le format sur-mesure proposé par Colocatère séduit, en effet, de plus en plus d’actifs entre 30 et 40 ans qui choisissent le coliving comme premier investissement immobilier.

Les avantages et inconvénients de la colocation

Publié le 18/06/2023 – Par Romane Allain

Tu commences tes années étudiantes et tu recherches un logement pour septembre ? Plusieurs options s’offrent à toi et parmi elles, la colocation. La colocation est très répandue parmi les étudiants, on te donne dans cet article les principaux avantages et inconvénients de ce mode de vie.

Les avantages de la colocation

Faire de nouvelles rencontres

L’un des avantages principaux de la colocation réside dans le fait de partager un espace de vie avec d’autres personnes. C’est un mode de vie idéal pour faire de nouvelles rencontres ! Tu peux décider de te mettre en colocation avec tes amis, mais aussi avec des gens que tu ne connais pas. Même si c’est davantage risqué, c’est aussi la meilleure manière de faire de nouvelles rencontres, notamment par biais de tes nouveaux colocataires.

C’est d’autant plus une bonne idée si tu es assez isolé(e), ou que tu étudies loin de ton cercle familial, de tes amis ou de ta ville natale.

Généralement, les colocations sont synonymes de grandes amitiés et de beaux moments de partage qui te permettront d’embellir tes années étudiantes.

Habiter dans de plus grands espaces

Qui dit colocation dit aussi grands appartements ! Le must de la coloc c’est surtout de pouvoir vivre dans de plus grands espaces que si tu vivais seul(e). La colocation te permettra de gagner en confort de vie, en habitant dans un logement assez spacieux (notamment en vivant dans des espaces distincts). Si tu vis dans une ville où le prix de l’immobilier est élevé, alors la colocation est un bon plan ! Finis les studios de 18 m2 à Paris pour 800€ par mois !

Certains appartements sont aussi conçus spécialement pour les colocations : grands frigos, salles de bain privatives, espaces de rangement dédiés à chacun, etc. Tu peux notamment te rendre sur le site de l’agence immobilière Colocatère, qui propose des logements à Rouen, Reims, Nancy, Lille et Toulouse !

Faire des économies

Enfin, l’avantage principal de la colocation est financier : tu feras des économies puisque le principe de base, c’est le partage des frais. Le loyer par exemple sera divisé par le nombre de colocataires. Si tu as un appartement de 4 chambres pour 3 000€ (pour 4 personnes), alors tu ne paieras que 750€.

Mais ça ne vaut pas que pour le loyer : l’ensemble des frais sont répartis et notamment les charges ! Eau, chauffage, internet, assurance, etc. tout est aussi divisé en fonction du nombre d’occupants de l’appartement.

Certaines personnes en colocation divisent aussi leurs courses. Sinon, tu peux aussi t’aider d’applications comme Tricount pour gérer au mieux les dépenses de la colocation !

Les inconvénients de la colocation

S’adapter aux différents mode de vie

Mais la colocation ce n’est pas que des avantages. L’un des principaux inconvénients réside dans la difficulté à s’adapter aux différents modes de vie de chacun de tes colocataires. C’est encore davantage le cas si tu décides de te mettre en colocation avec des étudiants que tu ne connais pas encore. Chacun doit apprendre à respecter les habitudes de vie des autres, ainsi que les règles communes instaurées dans les espaces communs pour que tout se passe au mieux.

Une bonne chose à faire est d’établir dès le départ des règles pour que tout se passe bien (notamment sur les tâches ménagères ou les courses par exemple).

Manquer d’intimité

Bien que la colocation rime avec partage des tâches, cela rime aussi avec partage des espaces communs. Pour que tout se passe au mieux, il est important que l’espace individuel de chacun soit respecté et préservé. Les règles évoquées plus haut sont importantes pour tenter d’améliorer ce point. Vous pouvez par exemple établir un code couleur pour les espaces de stockages de la nourriture, ou bien pour la salle de bains, ou décider que tous les appels téléphoniques se font dans la chambre de chacun.

La clause de solidarité

Enfin, le dernier inconvénient est économique. Il s’agit de la clause de solidarité incluse dans le bail de colocation. Cette clause lie la responsabilité financière des locataires au regard des obligations du bail. Pour faire simple, cette clause stipule que les colocataires doivent être solidaires financièrement entre eux, notamment si l’un des colocataires ne paie pas son loyer.

Pour faire face à ce biais, les appartements destinés aux colocataires qui proposent des offres de logement individuelles (chacun paie son propre loyer, “sa chambre”), ou les espaces de co-living sont une bonne option.

SOURCE : AUFUTUR

Nos 5 conseils incontournables pour trouver un logement étudiant sans se ruiner

Les premiers résultats de ParcourSup, tombés vendredi 3 juin, marquent le début de la course au logement étudiant. S’il n’est plus possible de faire une demande de logement au Crous ou en résidence universitaire publique, de nombreuses autres alternatives sont encore disponibles. Kool Mag vous liste les sites où chercher, en fonction de vos besoins.

De la location privée traditionnelle à la collocation en passant par les résidences étudiantes et universitaires, si la crise du logement touche la location, de nombreux dispositifs sont mis en place pour loger les étudiants.

Louer un logement privé traditionnel

Le logement privé traditionnel est l’une des premières options quand il s’agit de se loger. Et pour trouver un logement à louer directement à un particulier, les deux sites incontournables sont Leboncoin.fr et Seloger.com.

Seulement, les prix sont parfois dissuasifs alors pour ceux qui souhaitent faire baisser la facture et ne pas passer par une agence immobilière, le site de PAP.fr propose un service de particulier à particulier, et le site LOCService.fr permet de ne pas payer de frais d’agence.

Une fois la plateforme trouvée, la localisation du logement a aussi son importance. À Paris, pour faire des économies vous pouvez favoriser les logements situés dans les arrondissements du 19ème et du 20ème et la petite couronne.

À Paris, le prix à la location moyen est de 30€/m2 ce qui équivaut à 600€/mois pour 20m2. En comparaison, à Nantes ville célèbre pour sa vie étudiante, vous trouverez l’équivalent pour un loyer moyen de 260€/mois tandis qu’à Lyon, un 20m2 vous coûtera en moyenne 340€/mois, selon le site Seloger.com.

Attention aux arnaques, il vous faut être méticuleux sur la recherche et se souvenir qu’en France, une chambre ne peut être louée que si elle fait plus de 9m2 et qu’elle a accès à des sanitaires.

Trouver un logement chez un particulier

Les logements chez les particuliers sont, par ailleurs, une solution économique pour les étudiants, car cela permet de partager les charges d’entretien et de ne pas loger seul. En parallèle du site du Crous, la plateforme Lokaviz propose à ce jour plus de 1400 logements chez un particulier.

Pour pouvoir y être éligible, il suffit de se créer un compte sur messervices.étudiant.gouv.fr. Vous pourrez ensuite consulter les annonces en fonction de vos besoins. Les inscriptions et les consultations sont gratuites par la suite.

Il est aussi possible de rechercher des annonces sur le site Cohebergement.com, mais elles concernent souvent des locations pour des périodes plus courtes qu’une année universitaire.

Rechercher dans les résidences étudiantes et universitaires privées

Beaucoup d’étudiants plébiscitent les résidences étudiantes et universitaires, qui offrent des possibilités de logements très intéressantes. Si les dossiers pour les résidences du Crous ne sont plus accessibles, il vous reste la possibilité de vous tourner vers des résidences privées.

Les plateformes de Studyrama.com, Location-étudiant.fr, Fac-habitat.com ou Adele.org proposent de nombreuses annonces. Il vous suffit de choisir vos résidences, monter un dossier de candidature dans lequel vous informerez de votre garant, puis un logement pourra vous être attribué.

S’installer en collocation

C’est un choix vers lequel de nombreux étudiants se tournent dès leur première année d’étude, parce que la collocation leur promet une certaine liberté. Roomlala.com, Appartager.com et Lacartedescollocs.fr sont certains sites préférés de ceux qui cherchent à louer entre amis. Il est aussi possible de trouver des annonces sur Leboncoin.fr.

Fraîchement arrivé sur le marché de la collocation en 2011, le site Colocatere.com propose des chambres dans plus de 30 grandes et moyennes villes françaises. Interrogé par le journal Le Monde, son directeur Loïg Lemeilleur expliquait en 2021 qu’« il faut compter de 300 à 650 euros par mois et le colocataire accepte de signer un règlement intérieur portant notamment sur les soirées ou le ménage ».

Les foyers d’étudiants en dernières ressources

Les foyers d’étudiants permettent de se loger à moindres coûts dans les grandes villes. De fait, ils sont très demandés et nécessitent de candidater le plus tôt possible. Petits inconvénients pour les étudiants qui s’attendent à profiter pleinement de leur première année d’étude, ils ont pour la plupart des règles assez contraignantes. Il y est souvent interdit d’amener des amis dans sa chambre, et de rentrer tard le soir.

Les sites Foyers-catholiques.org et Unme-asso.com proposent de nombreuses annonces pour ce type de logements. À noter qu’ils sont souvent tenus par des ordres religieux, et qu’ils sont rarement mixtes.

SOURCE : KOOLMAG

Publié par 10/06/2023 – Par Maxime Cossé

Quels placements pour quels objectifs de rendement ?

Publié le 13 juin 2023 – Par Laurence Delain

Rebattue en profondeur par les conséquences économiques de la guerre en Ukraine, la donne financière refait la part belle aux produits de taux. Pourtant, avec le retour de l’inflation, il convient plus que jamais de raisonner en termes réels pour apprécier la réalité du rapport rendement-risque de ses placements financiers dont la pérennité rime toujours avec diversité.

Les habitudes ont la vie dure. Grisées par la brutale remontée des taux déclenchée en 2022 par le retour accéléré de l’inflation consécutif au choc de la guerre en Ukraine, « 65 % des personnes interrogées dans le cadre de l’édition 2023 de notre enquête annuelle ‘Les Français, l’Epargne et la Retraite’ placent le Livret A en tête des placements les plus intéressants devant l’immobilier locatif et l’assurance-vie », confirme Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne.

Rapportant actuellement 3 % nets de tous frais, impôts et prélèvements sociaux, ce placement parfaitement liquide et garanti par l’Etat est sans conteste attractif. Et tout laisse à penser que sa prochaine hausse de rémunération, attendue pour le 1^er août (le taux du Livret A pourrait franchir la barre des 4 %), renforcera encore la place de ce produit de trésorerie dans le portefeuille des Français.

Pertes réelles

Pourtant, on le sait, miser sur ce type de placement sécurisé dans un contexte d’inflation persistante (+5,1 % sur un an à fin mai) revient à perdre de l’argent. « Nous nous sommes livrés à un petit calcul d’où il ressort que, pour la seule année 2022, un couple avec deux enfants ayant opté pour une stratégie prudente en détenant 15.000 euros de liquidités sur ses comptes courants, quatre livrets A saturés à 22.950 euros et un contrat d’assurance-vie d’un montant de 100.000 euros, dont 50 % placés sur un fonds en euros, avait, en termes de rendements réels nets, enregistré une perte de pouvoir d’achat de son capital de 7.800 euros », détaille Thibaut Cossenet, directeur de l’offre épargne et patrimoniale du Groupe Le Conservateur.

Les professionnels du patrimoine ont beau rappeler, comme le fait Thibaut Cossenet, que l’acte d’épargne « constitue une alternative à celui d’une consommation immédiate qu’il convient d’optimiser par des stratégies d’investissement diversifiées susceptibles d’assurer à l’épargnant un niveau de consommation future au moins équivalent à celui d’aujourd’hui », rien n’y fait : les Français restent allergiques à la prise de risque. « Au quatrième trimestre 2022, l’encours des produits de taux s’élevait à 3.638 milliards d’euros et représentait 63 % de leur patrimoine financier », indique Philippe Crevel.

Valeur temps

La lecture de la dernière étude de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) sur la rentabilité des principaux placements des Français sur des durées allant de cinq à quarante ans devrait pourtant inciter les investisseurs à changer de braquet. Ce panorama couvre quatre crises économiques majeures : le krach obligataire et boursier de 1987, l’éclatement de la bulle Internet des années 2000, la crise des subprimes de 2008 et la crise sanitaire de 2020. « Il intègre également pour 2022 les conséquences de la guerre en Ukraine », précise Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF.

« Nous avons calculé sur différentes périodes la performance de plusieurs catégories d’investissement (immobilier locatif, pierre-papier, foncières, actions, obligations, Livret A et or) en nous basant sur leur TRI, c’est-à-dire le taux de rentabilité interne, qui permet d’évaluer la pertinence d’un projet en rapportant l’ensemble des flux futurs qui y sont attachés (achat, vente, revenus, etc.) à un taux d’intérêt annuel actuel », poursuit Stéphanie Galiègue.

Or sur longue période, ce sont sans conteste « les actions qui délivrent le niveau de performance le plus élevé avec un TRI moyen de 15,1 % par an entre 1982 et 2022 ». Sur quinze ans, en revanche, l’or tient la corde devant l’immobilier tertiaire, et sur cinq ans, l’investissement dans les locaux industriels (logistique et locaux d’activité) l’emporte haut la main.

Dans tous les cas de figure, les produits de taux (obligations et Livret A) sont en queue de peloton. « Ces résultats rappellent combien il est important de regarder dans le rétroviseur pour évaluer la rentabilité réelle et la robustesse du rapport rendement-risque des différents placements », souligne Stéphanie Galiègue, qui insiste toutefois, pour les performances futures, sur les nombreuses incertitudes qu’induit le « changement brutal des conditions économiques et monétaires » intervenu depuis un an.

Repères et feuille de route

Dans le contexte agité du moment, se poser les bonnes questions s’impose comme un préalable à toute décision patrimoniale : quelle nature de rentabilité recherche-t-on (de la plus-value, des revenus réguliers, de l’optimisation fiscale…) ? pour quels types de projets (immobilier, soutien des enfants, retraite, transmission…) ? à quelle échéance ? en fonction de quelles contraintes financières, juridiques, fiscales, etc. ?

Une fois cette feuille de route en mains, « la diversification reste la meilleure des stratégies pour mutualiser les risques », estime Philippe Lauzeral. Pour le directeur général de Finzzle Groupe, cela suppose non seulement « de répartir ses placements sur différentes classes d’actifs en fonction de son profil d’investisseur », mais aussi de les ventiler sur des secteurs d’activité et des secteurs géographiques variés, de mixer les modes de gestion (libre ou pilotée) et, à la marge, de miser sur des marchés innovants soutenant par exemple l’eau, l’environnement, l’intelligence artificielle, et sur des fonds qui « font sens pour l’investisseur ».

Pour composer avec la délicate question du bon « market timing », ce professionnel, comme d’autres, insiste par ailleurs sur les atouts de l’investissement progressif ou programmé.

Systématisée de longue date par les réseaux financiers dans différentes déclinaisons (compte-titres, PEA, assurance-vie), cette mécanique a la vertu de lisser les points d’entrée sur les marchés (en misant un même montant de façon récurrente on achète automatiquement plus d’actions lorsque les cours sont bas et moins lorsqu’ils montent) et donc de diluer la prise de risque.

Battre l’inflation

On échappe ainsi partiellement au biais « de la finance comportementale qui pousse à investir lorsque les marchés sont déjà – trop – hauts et à s’en dégager lorsque leur baisse génère des opportunités », note Thibaut Cossenet. Or, dopées par la remontée des taux associée à la volatilité boursière, celles-ci ne manquent pas.

Des comptes à terme au private equity en passant par les fonds structurés, l’obligataire daté ou les actions porteuses de dividendes, de nombreuses solutions sont susceptibles de battre l’inflation à court, moyen et long terme. Saisir ces opportunités au bon moment suppose toutefois de ne pas oublier que « loin d’être figé, le curseur du couple rendement-risque reste modulable par l’investisseur en fonction de l’évolution du contexte et de ses besoins », conseille Philippe Lauzeral.

SOURCE : LES ECHOS

La cession d’une société se prépare (très) en amont

Publié le 15/06/2023

Avis d’expert d’Angelique GAUGUIN, Responsable Ingénierie Patrimoniale – Stellium – filiale de Finzzle groupe

La cession d’une société est un moment clé dans la vie d’un dirigeant. Qu’il veuille vendre son bien professionnel ou le transmettre à ses enfants (notamment à l’heure de sa retraite), des stratégies différentes doivent être adoptées afin de bénéficier d’une imposition maîtrisée notamment sur les plus-values, en accord avec les objectifs du chef d’entreprise.

Plongés quotidiennement dans la vie très prenante d’une entreprise à développer, peu de dirigeants anticipent leur sortie et la cession de leur société. Pourtant, cette dernière fait partie intégrante de la réussite professionnelle globale du fondateur. Le moment pour céder son bien, mais aussi le mode de cession doivent ainsi être arrêtés après mûre réflexion, pour optimiser économiquement et fiscalement la cession de la société familiale.

Vendre à une autre société

S’il fut une époque où le créateur d’une entreprise envisageait celle-ci sur le long terme – jusqu’au moment où il prendrait sa retraite -, ce n’est plus forcément le cas aujourd’hui. L’économie est le reflet de la société et la nôtre est à l’heure du « zapping ». De jeunes entrepreneurs (de start-up, notamment) créent aujourd’hui une entreprise dans l’idée de la revendre au bout de quelques années, lorsque sa valeur aura augmenté de façon significative. Pour ces chefs d’entreprise, la revente (à un grand groupe, par exemple, qui se développe par rachats externes) est le point d’orgue, la finalité de leur opération de création de société. Il s’agit donc de la réussir.

La forme que va prendre la cession d’entreprise change en fonction du statut juridique du vendeur et de celui du repreneur :

Une fois le bon moment choisi (alors que la valeur de la société a augmenté de préférence), se faire conseiller sur la valorisation économique de la société est primordial. Celle-ci peut passer par une optimisation comptable qui doit se prévoir au moins deux ans à l’avance. Des changements évidemment légaux sont peut-être, en effet, à envisager pour séduire au mieux les éventuels futurs repreneurs.
Fiscalement, l’étude minutieuse des options les plus performantes pour le cédant est à réaliser, notamment sur les thématiques de l’imposition immédiate des bénéfices ou encore des plus-values, en fonction de la fiscalité de l’entreprise (IR ou IS). En effet, la vente des parts de la société détenues par le dirigeant génère une imposition sur les plus-values mobilières. Il convient alors d’arbitrer entre l’application de la Flat Tax ou du barème d’imposition, qui, lorsque les montants sont conséquents peut faire changer de tranche et atteindre 45% d’imposition. Si le barème est choisi, et uniquement dans ce cas, il est possible de bénéficier d’abattements pour « durée de détention » en fonction de la situation précise.
La situation du repreneur peut aussi être étudiée, notamment par rapport à la thématique de la solidarité du paiement de l’impôt.

Il est également possible d’optimiser la fiscalité, dans le cas de l’option du barème progressif, avec des investissements type PER, FIP, FCPI, Girardin ou encore SCPI Malraux.

L’apport-cession pour reporter l’imposition des plus-values

Ce dispositif détaillé dans l’article 150-0 b ter du CGI[1] a pour objectif de figer le montant de la fiscalité des plus-values de cession et de le reporter ou de l’annuler en cas de transmission. L’intérêt est de pouvoir réinvestir les sommes figées et reportées pour générer une performance satisfaisante permettant de payer l’impôt en report. Pour en bénéficier, le chef d’entreprise doit apporter des titres de sa société à une holding (apport), avant que celle-ci ne cède ces titres à un repreneur (cession). C’est justement cet apport qui déclenche une plus-value qui sera mise en report d’imposition. Pour conserver ce report, le dirigeant sera, dans certains cas, obligé de réinvestir sur des actifs éligibles. Si la valeur des titres reste stable entre l’achat et la revente de ces derniers, alors il n’y aura pas de plus-value supplémentaire à payer par la holding soumise à l’IS.

Bon à savoir : le chef d’entreprise vendeur n’est pas obligé d’utiliser le dispositif d’apport-cession pour 100% des titres de sa société. Il peut décider de n’en faire bénéficier qu’une petite partie, par exemple pour un montant qu’il souhaitait réinvestir dans l’économie et qui bénéficiera donc de ce report d’imposition. Mais attention l’éligibilité à ce dispositif comprend des contraintes : la holding doit garder les parts pendant au moins 3 ans avant l’opération de cession, ou alors réinvestir au moins 60 % du produit de cession dans des activités économiques opérationnelles, et ce, dans un délai de 2 ans suivant la vente. Ces investissements peuvent s’effectuer en direct dans des PME ou via des fonds.

Le cas particulier de la retraite du dirigeant

Lorsqu’un chef d’entreprise vend sa société pour partir à la retraite, il peut choisir entre deux abattements pour diminuer sa plus-value imposable : un abattement fixe de 500 000 € ou un abattement « pour durée de détention »[2].

Les dirigeants de sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) partant à la retraite peuvent bénéficier d’un abattement fixe de 500 000 € sur les plus-values réalisées lors de cette opération. Cet abattement s’applique quel que soit le mode d’imposition du gain (Prélèvement Forfaitaire Unique ou barème progressif de l’IR). Créé en 2018, ce dispositif est applicable jusqu’à fin 2024. Pour bénéficier de cet abattement fiscal, la cession de l’entreprise et la cessation d’activité doivent être réalisées dans un délai maximum de 2 ans, quel que soit l’ordre des opérations.

S’il le souhaite, le chef d’entreprise peut aussi choisir les abattements « pour durée de détention ». Ceux-ci s’appliquent aux titres achetés (ou sociétés créées) avant 2018 et uniquement si le titulaire de la plus-value a opté pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le montant de ces abattements prend en compte la durée de détention des titres. Lorsqu’ils émanent d’une entreprise de moins de 10 ans au moment de l’acquisition (c’est souvent le cas lorsque l’entreprise a été créée par le cédant), ils bénéficient d’un abattement « renforcé ». Son montant est de 50% du montant du gain net réalisé lorsque les titres sont détenus depuis au moins un an et moins de 4 ans, 65% lorsqu’ils sont détenus depuis au moins 4 ans et moins de 8 ans, et de 85% lorsqu’ils sont détenus depuis au moins 8 ans.

Transmettre à ses enfants

De nombreux dirigeants d’entreprises familiales souhaitent transmettre leur société à leurs enfants. Dans ce cadre, le Pacte Dutreil est idéal pour une transmission par donation à titre gratuit. Ce pacte instaure l’obligation pour les donateurs et les donataires (les bénéficiaires) de conserver leurs parts pendant au moins 6 ans (2 ans d’engagement collectif initial, suivi de 4 ans d’engagement individuel par les donataires). Grâce à cet engagement, un abattement de 75% est opéré sur la valeur des titres transmis.

Il faut savoir qu’un pacte de précaution peut être mis en place en amont de son déclenchement. Ainsi, le délai de 2 ans sera déjà comptabilisé dans la contrainte de conservation des parts et les enfants pourront, s’ils le souhaitent, vendre l’entreprise au bout de 4 ans seulement après la donation. Ce pacte Dutreil de précaution peut aussi, le cas échéant – si le dirigeant change d’avis – ne pas être utilisé lors de la donation s’il souhaite, finalement, vendre son entreprise plutôt que la donner à ses enfants.

Ne donner qu’une partie de l’entreprise…

Aujourd’hui, nombre de dirigeants optent, toutefois, pour une solution hybride, sans conditions de conservation pour les enfants, on parle de donation avant cession. Les enfants bénéficient d’une donation pour une partie de l’entreprise, puis l’entreprise est vendue. Les enfants récupèrent leur quote-part et le chef d’entreprise la sienne, cela lui permet d’anticiper sa transmission et de se créer un capital retraite.

En réalisant une donation avant cession, le dirigeant peut purger la plus-value sur les titres donnés.

Céder son entreprise avantageusement est affaire d’anticipation. Le mode de cession, le calendrier, ne sont pas les seuls obstacles à franchir dans cette transmission et le cédant ne mesure que très rarement la durée et l’intensité du parcours. Pour optimiser ce processus complexe, il conviendra d’être accompagné par un professionnel.

[1] Code Général des Impôts

[2] Dispositif non-réservé uniquement aux situations de départ en retraite des dirigeants.

SOURCE : PROFESSIONCGP

Chefs d’entreprise : l’optimisation fiscale de la cession de la société se prépare très en amont

Avis d’expert d’Angelique GAUGUIN, Responsable Ingénierie Patrimoniale – Stellium – filiale de Finzzle groupe

La cession d’une société est un moment clé dans la vie d’un dirigeant. Qu’il veuille vendre son bien professionnel ou le transmettre à ses enfants (notamment à l’heure de sa retraite), des stratégies différentes doivent être adoptées afin de bénéficier d’une imposition maîtrisée notamment sur les plus-values, en accord avec les objectifs du chef d’entreprise.

Vendre à une autre société

La forme que va prendre la cession d’entreprise change en fonction du statut juridique du vendeur et de celui du repreneur :

Une fois le bon moment choisi (alors que la valeur de la société a augmenté de préférence), se faire conseiller sur la valorisation économique de la société est primordial. Celle-ci peut passer par une optimisation comptable qui doit se prévoir au moins deux ans à l’avance. Des changements évidemment légaux sont peut-être, en effet, à envisager pour séduire au mieux les éventuels futurs repreneurs.
Fiscalement, l’étude minutieuse des options les plus performantes pour le cédant est à réaliser, notamment sur les thématiques de l’imposition immédiate des bénéfices ou encore des plus-values, en fonction de la fiscalité de l’entreprise (IR ou IS). En effet, la vente des parts de la société détenues par le dirigeant génère une imposition sur les plus-values mobilières. Il convient alors d’arbitrer entre l’application de la Flat Tax ou du barème d’imposition, qui, lorsque les montants sont conséquents peut faire changer de tranche et atteindre 45% d’imposition. Si le barème est choisi, et uniquement dans ce cas, il est possible de bénéficier d’abattements pour « durée de détention » en fonction de la situation précise.
La situation du repreneur peut aussi être étudiée, notamment par rapport à la thématique de la solidarité du paiement de l’impôt.

Il est également possible d’optimiser la fiscalité, dans le cas de l’option du barème progressif, avec des investissements type PER, FIP, FCPI, Girardin ou encore SCPI Malraux.

L’apport-cession pour reporter l’imposition des plus-values

Le cas particulier de la retraite du dirigeant

Transmettre à ses enfants

Ne donner qu’une partie de l’entreprise…

En réalisant une donation avant cession, le dirigeant peut purger la plus-value sur les titres donnés.

[1] Code Général des Impôts

[2] Dispositif non-réservé uniquement aux situations de départ en retraite des dirigeants.

Un second plan « Logement d’abord » à 500 millions d’euros

Contre le mal-logement …

Le gouvernement a annoncé ce matin, le lancement d’un second plan quinquennal pour le programme « Logement d’abord » pourvu d’une enveloppe de 500 millions d’euros, afin de fournir directement des logements pérennes aux personnes mal logées, soit le double du montant alloué entre 2017 et 2022, qui aura permis à 440 000 personnes de sortir de la rue et se loger décemment en sortant de la rue.

Avec ce nouveau plan, Olivier Klein, souhaite financer « en plus de ce qui a déjà été fait, 100 000 logements très sociaux en cinq ans, 10 000 places en pensions de famille et 30 000 en intermédiation locative » et ceci pour sortir « plus de 800 000 personnes de la rue en dix ans ».

Cette annonce révolutionne l’ancien système puisqu’il propose de passer du sans-abrisme au logement durable. Comprendre : faciliter le passage direct de la rue à un logement pérenne.

Depuis 2017, les progrès réalisés n’ont pas généré les résultats escomptés. Le ministre Olivier Klein reconnaît que la situation économique et les flux migratoires freinent les efforts menés pour réduire les nouveaux cas sans-abris, même si le nombre de places d’hébergement d’urgence a considérablement augmenté, atteignant ainsi un niveau sans précédent.

Olivier Klein présentera les détails de ce nouveau plan devant les acteurs de la solidarité.

Source : Le Figaro / reproduction interdite

La SCI, Une stratégie gagnante pour investir en immobilier et optimiser sa transmission

La SCI – Société Civile Immobilière présente un cadre légal moins contraignant que celui de l’indivision, souvent qualifiée de « précaire ». La possibilité offerte aux associés d’adapter le mode de gestion de la société, au travers des statuts et ce, avec une certaine souplesse, fait de la SCI un outil attractif pour la détention de biens immobiliers à plusieurs.

Intérêts de la SCI : gestion simplifiée et protection du patrimoine

La SCI est une entité juridique autonome créée par au moins deux personnes, les associés. Ces derniers apportent au sein de la société des capitaux en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (un immeuble) pour constituer le capital social de la société.

Ce capital est alors divisé en parts sociales de même valeur qui sont réparties entre chaque associé proportionnellement à leur apport. Des statuts fixent les modalités de gestion de la société, il s’agit là d’un document essentiel à la vie de la société.

La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés, mais il peut également s’agir d’un tiers. Les statuts déterminent les pouvoirs attribués au gérant, ils peuvent être très étendus, comme très limités.

Les décisions impactant la société et son patrimoine sont prises en assemblée générale, où chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel au capital social détenu par chacun. Les règles de majorité sont fixées librement dans les statuts, contrairement au régime de l’indivision qui requiert l’unanimité pour les actes les plus importants (vente d’un bien par exemple), et l’approbation des indivisaires représentant les 2/3 des voix indivises pour les autres décisions (travaux par exemple), pouvant alors rapidement entraver la gestion pérenne du patrimoine.

La SCI est un outil qui permet de protéger le patrimoine familial et de limiter les conflits entre membres d’une même famille. Alors qu’un indivisaire peut mettre fin à tout moment à l’indivision, entrainant dans certains cas la vente du bien contre la volonté des autres indivisaires, la SCI permettra à l’associé d’être « libéré » en cédant ses parts sociales sans que cela n’entraine la vente du bien immobilier.

Notons qu’en plus de simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier, l’investissement au travers de la SCI présente l’opportunité d’augmenter la capacité d’emprunt des associés mais également de mutualiser les charges et les coûts de détention du bien.

Une fiscalité flexible et avantageuse en fonction des projets

Les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition auquel sera soumise la société : Impôt sur le revenu (IR), lequel est applicable par défaut, ou impôt sur les sociétés (IS), qui fait l’objet d’une option prise par les associés. Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, ce sont directement les associés qui paieront l’impôt, à proportion des parts sociales de chacun (on dit alors que la société est fiscalement transparente). L’impôt sur les sociétés donne lieu à une double imposition : d’abord la société sur la base du résultat, puis les associés sur la base des dividendes distribués. A noter que l’option à l’impôt sur les sociétés est révocable jusqu’à la cinquième année suivant celle de l’option.

Lorsque les charges sont supérieures aux revenus, la SCI à l’IR permet à chaque associé de bénéficier du régime du déficit foncier, lui permettant de déduire de son revenu global, proportionnellement à la part du capital social détenue, le déficit constaté à hauteur de 10 700€.

La SCI à l’IR permet également à ses associés de bénéficier du dispositif Pinel, dont la fin est programmée au 31 décembre 2024. La réduction d’impôt, pouvant atteindre jusqu’à 21% du montant de l’investissement dans certains cas, sera répartie entre chaque associé, en fonction de la part du capital social détenue par chacun. Divers engagements doivent être respectés, notamment le bien devra être loué sur une durée définie (6 ou 9 ans, avec une prorogation possible jusqu’à 12 ans), et les associés devront conserver leurs parts sociales sur cette même durée.

La S.C.I familiale

Elle fonctionne de la même manière qu’une SCI classique, mais est constituée par des membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré. N’ayant aucune vocation commerciale, les mineurs peuvent être associés au sein d’une SCI (de préférence pour une proportion minime dans le capital social), un atout lorsque l’on cherche à anticiper la transmission aux prochaines générations.

Philippe Lauzeral, Directeur Général de Finzzle groupe, holding des sociétés de la marque Stellium, précise : « Dans le cercle familial, la SCI se révèle un très bon moyen d’organiser sa succession et d’optimiser les frais de mutation. La création de ce type de société impliquant des démarches particulières, il est important de bien cadrer le projet familial et l’investissement immobilier envisagé et pour ce faire, d’être accompagné d’un professionnel. »

Donation et transmission : le point phare de la SCI familiale

Le principal avantage d’investir en famille via une SCI est de pouvoir anticiper, du côté des parents, la transmission d’un patrimoine et ainsi pouvoir réduire les frais liés à une succession classique. Pour les calculs des droits à payer, les donations de parts sociales bénéficient d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (31 865 € pour les petits-enfants), renouvelable tous les 15 ans. De plus, une décote est appliquée sur la valeur des parts sociales pour tenir compte de leur manque de liquidité (elles sont moins facilement cessibles qu’un bien immobilier), réduisant ainsi l’assiette de calcul des droits de mutation.

À noter que grâce à des statuts bien rédigés, les parents, même devenus minoritaires, conserveront le contrôle et la gestion de la société et de son patrimoine.

Créer une SCI familiale procure donc un certain nombre d’avantages :

Eviter le cadre précaire de l’indivision
Accéder plus facilement au financement de son projet en augmentant sa capacité financière
Organiser la transmission (successive) de son patrimoine en réduisant les coûts de succession, notamment les impôts (droits de mutation) à acquitter lors d’une cession, donation ou transmission par voie de succession
et cela en continuant de percevoir des revenus complémentaires en profitant d’une fiscalité avantageuse.

« Dernier point, et pas des moindres, ajoute Philippe Lauzeral, l’investissement via une SCI familiale permet aux parents de bénéficier d’un bonus IFI : si les enfants sont majeurs (et ce même s’ils font encore partie du foyer fiscal des parents), leurs parts n’ont pas à être déclarées. Ainsi les parents ne déclareront que leurs seules parts détenues ».

Il est toutefois important de rappeler que les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société, proportionnellement à leur apport. Un créancier peut également poursuivre un associé sur ses biens personnels si ceux de la société sont insuffisants.

Source : ESTEVAL