Le démembrement de propriété est un outil efficace pour transmettre son patrimoine. Cela fonctionne aussi lorsqu’il s’agit de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L’opération consiste à scinder la propriété des parts en deux. D’un côté, l’usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes…) quand, de l’autre côté, le nu-propriétaire conserve l’actif mais sans pouvoir cependant en toucher les fruits. Le démembrement peut être temporaire, sur dix ou quinze ans, par exemple, ou viager. Il cesse alors au décès de l’usufruitier. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de l’actif, sans droits à payer.
La donation viagère de la nue propriété de parts de SCPI peut prendre différentes formes. « Le donateur achète les parts de SCPI et donne ensuite la nue-propriété à ses héritiers, c’est ce qu’il y a de plus simple », explique Angélique Gauguin, responsable Ingénierie patrimoniale chez Stellium Placement. Il est aussi possible que, simultanément, le donateur acquiert la nue propriété des parts et le donataire, l’usufruit. Dans ce cas, l’opération aura préalablement fait l’objet d’une donation de numéraire. » Cette experte conseille d’ailleurs de systématiquement recourir à un notaire. « Cela permet de formaliser une donation-partage et, ainsi, de figer la valeur de la donation mais aussi d’inclure des dispositions protectrices pour le conjoint, comme une clause de réversion. »
« Le donateur achète les parts de SCPI et donne ensuite la nue-propriété à ses héritiers, c’est ce qu’il y a de plus simple » ANGÉLIQUE GAUGUIN, RESPONSABLE INGÉNIERIE PATRIMONIALE CHEZ STELLIUM PLACEMENT
L’intérêt de passer par une société civile immobilière
Une dernière piste consiste à loger ses parts de SCPI dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et de transmettre la nue-propriété des parts de la société. Ce montage permet aux donateurs, grâce à des statuts rédigés en ce sens, de garder la main sur leurs parts de SCPI (ils peuvent les vendre s’ils le souhaitent) mais pas seulement. « Le montage est particulièrement judicieux avec les SCPI internationales qui ne sont pas imposées en France, souligne Philippe Gourdelier, cofondateur de Patrimea, société de conseil en gestion de patrimoine. Mais attention à ne pas monter une usine à gaz. La SCI à l’IS impose le recours à un expert-comptable qui coûte autour de 1 000 euros par an. Il faut que le montant investi soit conséquent pour absorber cette dépense.»
Le principal avantage du démembrement viager de parts de SCPI(ou de SCI) est fiscal. En effet, cette solution permet d’optimiser, quasiment à l’euro près, l’abattement sur les donations. Ce dernier est fixé à 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelable tous les quinze ans. Un seuil porté à 31 865 euros entre grands-parents et petits-enfants. « Dans le cadre d’une cosouscription de parts démembrées, il est possible de cumuler d’autres abattements comme celui de 31 865 euros au titre des dons manuels prévu par l’article 750 G du code général des impôts et renouvelable tous les quinze ans», explique Angélique Gauguin. Attention, cet avantage est soumis à un certain nombre de contraintes. Ainsi, le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire plus de 18ans. Celui-ci doit être un enfant, petit enfant ou arrière petit enfant du donateur, ou encore, si ce dernier n’a pas de descendant, un neveu ou une nièce.
Présenté par certains de ses promoteurs comme le nouveau couteau suisse de l’épargne financière, le plan d’épargne retraite (PER) s’impose de plus en plus comme un outil patrimonial de long terme dont les ressorts gagnent à être identifiés pour une utilisation optimale.
Même s’il fait encore figure de poids plume face au Livret A ou à l’assurance-vie, le plan épargne retraite (PER) comptait fin janvier, dans sa version assurantielle, 3,9 millions de souscripteurs pour plus de 50 milliards d’euros d’encours sous gestion. Lancé en 2019, le PER creuse sans conteste sa place dans la panoplie d’épargne des Français. Cette percée tient en large part à l’absorption d’anciens contrats d’épargne retraite (PERP, Madelin, Préfon, Perco, etc.) désormais fermés à la commercialisation.
Mais le nouveau plan d’épargne retraite convainc également par ses propres atouts, ceux « d’un produit multifonctions adapté à différentes stratégies patrimoniales », résume Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle groupe (Stellium, Imodeus…). Quatre pistes sont notamment à explorer pour en optimiser l’usage au long cours.
1. Bien ajuster sa déduction fiscale
Dénouable, sauf dérogations (accidents de la vie, achat de sa résidence principale), au seul moment de la retraite sous forme d’un capital ou d’une rente (soumis à l’impôt dans les deux cas), cette épargne bénéficie, en contrepartie de son caractère « tunnel », d’un appréciable cadeau fiscal : chaque année les adhérents peuvent déduire leurs cotisations de leur revenu imposable, dans la limite de 10 % de leurs revenus professionnels (nets de frais) de l’année précédente eux-mêmes capés à un certain niveau calé sur le Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale*).
En clair, pour les versements 2023, la déduction maximale est de 32.908 euros (avec un plancher de 4.114 euros pour les faibles revenus) et elle peut grimer jusqu’à 81.385 euros pour les travailleurs non salariés, qui ont un régime de déduction spécifique. Les cotisants ont également la possibilité de profiter des plafonds de déductibilité non consommés des trois années précédentes et de mutualiser ce bonus avec celui de leur conjoint.
Quelques réflexes s’imposent pour aiguiser ce levier qui échappe au plafonnement des niches fiscales et sera d’autant plus efficace en matière de capitalisation finale que l’économie d’impôt réalisée sera réinjectée dans le PER.
Tout d’abord, comme le rappelle Emmanuel Bouriez, directeur général de Predictis : « Il est utile de faire le point chaque fin d’année pour ajuster au plus près sa cotisation annuelle en fonction non seulement de l’évolution de ses revenus, mais également des autres dispositifs retraite, notamment collectifs (abondement sur un plan d’épargne salariale, alimentation d’un contrat retraite d’entreprise obligatoire) dont on peut profiter en parallèle et qui sont également déductibles. »
Par ailleurs, « compte tenu du caractère progressif du barème de l’impôt, il n’est pas nécessaire de cotiser au plafond pour optimiser son gain fiscal », observe Gaultier Lauriau, directeur des solutions patrimoniales chez Abeille Assurances. « Un contribuable marié, avec deux enfants à charge, qui paye un peu plus de 5.200 euros d’impôt pour un revenu net imposable de 72.000 euros profitera, avec un versement maximum de 7.200 euros sur son PER, d’une économie d’impôt de l’ordre de 1.859 euros. En versant 1.600 euros de moins, soit 5.600 euros, elle serait de 1.680 euros, soitproportionnellement plus rentable », illustre-t-il
Enfin, à la sortie, le capital cumulé sur le PER étant imposé comme un revenu (plus-values taxées au prélèvement forfaitaire unique, PFU, de 30 %), les professionnels s’accordent à penser que le taux marginal d’imposition du retraité doit fondre au moins d’une tranche (idéalement de deux) pour que l’épargnant soit globalement gagnant sur le plan fiscal.
2. Maximiser le potentiel financier
La gestion par horizon, déclinée en différents profils de risque (prudent, équilibré, dynamique) et sécurisée par l’assureur au fur et à mesure que le souscripteur approche de la retraite, s’impose par défaut. Ouverts sur des gammes plus ou moins étoffées de supports en euros et en unités de compte (UC), les PER peuvent toutefois être arbitrés librement ou faire l’objet d’une gestion mandatée, généraliste ou axée sur une thématique spécifique (investissement responsable, santé, immobilier, capital-investissement…).
« La profondeur de l’offre est un caractère différenciant essentiel pour ce plan de long terme qui, alimenté par des versements réguliers, permet de lisser ses points d’entrée sur les marchés financiers et donc d’optimiser la performance dans le temps », souligne Jérôme Devaud, directeur général délégué du groupe Inter Invest, l’un des rares acteurs du marché à proposer un PER individuel non pas assurantiel mais bancaire (sous forme de compte titres).
L’argument vaut en priorité pour les jeunes souscripteurs, mais concerne aussi les quinquagénaires, dont l’horizon de placement peut atteindre, voire dépasser, dix ans. Rien n’empêche, en effet, de conserver son PER après la retraite sachant que « la déduction des cotisations reste possible jusqu’à 73 ans pour un homme et 76 ans pour une femme, dans limite de 10 % du Pass* de l’année n-1 », précise Gaultier Lauriau. Par ailleurs si l’on dénoue progressivement son plan (retraits fractionnés), l’épargne restée en compte continuera de fructifier.
3. Jouer la carte familiale
On l’oublie parfois, mais un mineur peut dès sa naissance avoir son propre PER, avec un plafond de déductibilité dédié (10 % du Pass* de l’année n-1, soit 4.114 euros en 2023) cumulable avec celui de ses parents. « Si l’enfant a quatre ans au moment de la souscription, on rattrapera même les trois années précédentes », glisse Gaultier Lauriau, qui salue dans cette disposition « la possibilité de constituer pour l’enfant une épargne immobilisée jusqu’à sa majorité, date à partir de laquelle elle sera déblocable partiellement ou totalement pour financer l’achat de son premier logement, sans oublier toutefois que le capital retiré sera imposé comme un revenu et les intérêts générés soumis au PFU. ».
Autre option, « des grands-parents soucieux de donner un coup de pouce à leur petit-enfant pourront alimenter son PER dans une limite pécuniaire correspondant à un présent d’usage en spécifiant, le cas échéant, à l’assureur qui gère le plan qu’il s’agit d’un versement non déductible, ce qui est toujours possible. Cela permettra au jeune de disposer le jour venu d’un apport défiscalisé (seuls les intérêts seront taxés au PFU) pour financer l’acquisition de sa résidence principale ».
4. Renforcer sa prévoyance
Susceptible d’être débloqué sans pénalité fiscale (sauf prélèvements sociaux) dans certains cas précis – invalidité (du titulaire, de son conjoint, partenaire de pacs ou de l’un de ses enfants), décès du conjoint (ou partenaire de pacs), surendettement, cessation d’activité non salariée à la suite d’une liquidation judiciaire et expiration des droits à l’allocation chômage – le PER est « un véritable outil de protection », juge Philippe Lauzeral.
Dans le cadre du projet de réforme des retraites l’idée d’un retrait en cas de chômage à 60 ans a d’ailleurs fait son chemin sous forme d’amendement (non validé au moment où nous rédigeons ces lignes). Certaines offres contiennent des options complémentaires (garantie plancher, dépendance, table de mortalité, prise en charge des cotisations en cas d’incapacité temporaire de travail…) dont il convient néanmoins de bien soupeser le surcoût, de l’ordre de « 3 % ou 4 % des versements », indique Emmanuel Bouriez.
Enfin, si le titulaire du plan décède prématurément, ses bénéficiaires désignés profiteront (sauf s’il s’agit d’un PER compte titres) du régime fiscal de l’assurance-vie (abattement commun de 152.500 euros) sous réserve que le disparu ait moins de 70 ans (au-delà, l’abattement est réduit à 30.500 euros et la taxation classique des sommes capitalisées s’applique, intérêts compris). A noter : le conjoint survivant sera dans tous les cas exonéré de droits de succession.
Frais, n’oubliez pas l’addition !
Tous les promoteurs de PER sont dans l’obligation de publier sur leur site Internet un récapitulatif des différents coûts – contractuels et propres aux supports de gestion – de leurs offres. Aussi indispensables soient-elles, ces fiches normées rendent compte de frais moyens par grandes classes d’actifs (actions, obligations, diversifiées…) qui ne permettent pas d’identifier le coût réel des gestions pilotées ni celui de chaque unité de compte.
Il faut « se plonger dans les documents d’informations clés remis avant signature afin, notamment, de repérer le poids des éventuelles rétrocessions de commission, et quand c’est possible privilégier des ETF peu chargés ou des fonds ‘clean share’, sans rétrocessions », conseille Jérôme Devaud, directeur général délégué du groupe Inter Invest.
Un contexte politique international compliqué et une inflation en hausse inquiètent les investisseurs qui se posent aujourd’hui beaucoup de questions. Faut-il se réfugier dans les placements sans risque ? Peut-on encore investir en immobilier avec des prix en baisse et une remontée des taux de crédits ? Est-il raisonnable de s’intéresser à la Bourse ou au non-côté ? Passage en revue de trois stratégies de placements face au risque.
« Uncut Grant : Smokers » (2021), extrait de la série « Embroidered Money » de Stacey Lee Webber. L’artiste américaine brode des planches de billets de banque. (Stacey Lee Webber)
Variant en fonction de son histoire et de ses connaissances financières, l’appétence au risque est propre à chaque épargnant (variant en fonction de son histoire et de ses connaissances financières), mais évolue aussi en fonction de la conjoncture. Aujourd’hui, les inquiétudes sur le contexte politico-économique incitent beaucoup d’investisseurs à se concentrer sur les placements les moins risqués. Est-ce une bonne idée ? Pas forcément. Oui, il faut détenir une épargne de précaution sécurisée et disponible. Mais il n’est pas raisonnable de se détourner pour autant de produits immobiliers et financiers, certes plus risqués, mais plus rémunérateurs (pouvant, eux, couvrir l’inflation) et bénéficiant d’amortisseurs sur le long terme.
1. Les placements sans risque
Epargne réglementée, livrets et comptes ou dépôts à terme bancaires, fonds en euros et obligations sont des placements sûrs où le capital est (sauf exception rarissime, pour les deux derniers cités) garanti. La remontée de 2 % à 3 %, le 1er février dernier , du taux de rémunération du Livret A et du Livret de développement durable et solidaire (LDDS) a provoqué une véritable ruée vers l’épargne garantie par l’Etat.
« Avec la baisse des taux de l’épargne réglementée (0,5 % en 2020) et l’absence d’inflation, les ménages avaient laissé de plus en plus d’argent sur leurs comptes courants, note Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne. En privilégiant le Livret A et le LDDS, les ménages tentent aujourd’hui de limiter les effets de l’inflation sur leurs liquidités. » Le mot « limiter » est important puisqu’en effet, la protection n’est pas totale, le rendement réel du Livret A étant négatif d’au moins trois points face à une inflation de 6,2 % sur un an, à fin février. Dans ce domaine réglementé, liquide et sans frais, seul le Livret d’épargne populaire (réservé aux familles les plus modestes) permet de couvrir l’inflation avec son taux de rémunération de 6,1 %.
Du nouveau du côté des comptes à terme
Côté offre privée des banques, les livrets bancaires sont hors course par rapport à la rémunération des Livrets A et des LDDS car ils rapportent moins de 1 % en général, hors fiscalité. Certes, certains établissements affichent un taux de 3 %… mais uniquement pendant les trois premiers mois. Seul le Livret jeune (12-25 ans) atteint 3 % minimum, mais le plafond de versement est fixé à 1.600 euros.
Les dépôts (DAT) ou comptes à terme (CAT) offrent de meilleures opportunités. Absents de l’offre bancaire ces dernières années, ils reviennent en force. Il s’agit de contrats passés entre les banques et leurs clients pour rémunérer une épargne (bloquée) à un taux et pendant une durée limités, fixés à l’avance. Boursorama Banque vient, par exemple, de commercialiser un CAT (accessible à partir de 30.000 euros) rémunéré, pendant un an, à un taux de 3 % hors fiscalité (qui est la même que celle des Livrets bancaires : CSG/CRDS + impôt sur le revenu ou prélèvement forfaitaire de 30 %). Plus la somme est immobilisée longtemps, plus le taux est haut. Bon à savoir : un CAT étant un contrat entre un client et sa banque, le taux peut toujours se négocier !
« Uncut Hamilton : Cowboys » (2021), tiré de la série « Embroidered Money ».
À travers ses broderies méticuleuses – jusqu’à quarante heures pour un billet -, l’artiste veut « augmenter la valeur assignée à un objet par [s]on propre travail. L’argent est parfait pour cela car nous avons tous une bonne perception de ce que vaut un dollar. »Stacey Lee Webber
Fond en euros : rendements en hausse
A côté du Livret A, les fonds en euros (composés d’obligations) qui ont rémunéré, en moyenne, en 2022, entre 1,5 % et 2 %, apparaissent beaucoup moins attractifs. Cet actif de l’assurance-vie n’est toutefois pas mort. D’abord parce que le Livret A et le LDDS ne peuvent accueillir, par épargnant, qu’un versement maximal de 34.950 euros au total (hors intérêts capitalisés). Ensuite, parce que « certains assureurs se remettent à proposer des taux bonifiés », indique Frédéric Biraud, directeur général de Portzamparc (groupe BNP Paribas). En d’autres termes, ils garantissent le niveau du taux pendant toute la première année.
« Par ailleurs, les rendements augmentent, les obligations émises depuis moins d’un an rapportant davantage que les émissions précédentes. » D’après plusieurs experts, le rendement de certains fonds en euros pourrait dépasser 3 % en 2023 ; les assureurs-vie mettant tout en oeuvre pour empêcher leurs clients de déplacer leurs capitaux sur les livrets réglementés.
Si tous ces placements sans risque sont utiles pour une épargne de précaution, ils ne combattent pas l’inflation qui reste 3 % à 4 % supérieure. En clair, l’argent déposé sur ces placements se dévalorise. Il est donc déraisonnable, même dans la période actuelle, de ne s’intéresser qu’à eux et de délaisser les autres possibilités.
2. Les placements à risque moyen
Accepter un minimum de risque est souvent payant pour ceux qui souhaitent booster les rendements de leurs placements. L’immobilier bien sélectionné ou l’investissement en Bourse via des enveloppes diversifiées bénéficiant d’avantages fiscaux (assurance-vie, PER) représentent un bon compromis.
Des affaires à saisir dans l’immobilier
Acheter de l’immobilier est, certes, plus compliqué aujourd’hui, compte tenu de la remontée des taux d’intérêt ; le taux d’usure (taux maximal applicable) ayant atteint 4 %, en mars, pour les prêts sur vingt ans. En parallèle, les prix de la pierre ont entamé une courbe descendante dans les grandes villes. Faut-il alors attendre que les prix baissent encore pour s’engager ? Ou acheter maintenant pour « bloquer » le taux d’intérêt de son crédit, face à une nouvelle hausse potentielle ?
« Si l’on s’était habitué à des taux d’intérêt au plancher, leur niveau reste correct aujourd’hui, tempère Patrick Chappey, cofondateur de Gererseul.com. De plus, les investisseurs peuvent amoindrir leur impact via la déductibilité fiscale (dans le régime réel) des intérêts d’emprunt. Par ailleurs, rien n’empêchera de renégocier le taux, si celui-ci redescend à l’avenir. »
S’il ne faut pas se précipiter, attendre une hypothétique importante baisse des prix peut aussi engendrer une perte d’opportunités. « Certains logements anciens notés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) – avec interdiction de location à la clé – sont bradés par des vendeurs pressés, remarque David Regin, directeur commercial de Consultim Partners. A condition de s’assurer que les travaux de rénovation qui permettront de remonter la note sont bien réalisables (avec la copropriété, notamment) et d’intégrer leur coût dans la négociation du prix, de bonnes affaires sont possibles dans le but de faire de la location meublée, dont l’attractivité s’accroît avec le statut LMNP (location meublée non professionnelle). »
« Uncut Lincoln : Rainbow Umbrella » ( 2022), de la série « Embroidered Money ».
Pour Stacey Lee Webber, la broderie est une façon d’humaniser les grandes figures de l’histoire américaine, comme Abraham Lincoln, George Washington, Ulysses Grant… Stacey Lee Webber.
« Certains types de biens sont à éviter, estime toutefois Martin Menez, président de Bevouac : les logements en soupentes, par exemple, pâtissent de la méthode de calcul de la note du DPE, et les biens des années 1970 avec des baies vitrées sur un pan de mur entier sont parfois impossibles à rénover, ne serait-ce que pour une question de coût. » Les dispositifs Denormandie, Malraux et déficit foncier peuvent efficacement contribuer à alléger le coût des travaux.
Dans le neuf, des opportunités sont aussi à saisir auprès de promoteurs ayant du stock invendu après la baisse du nombre potentiel d’emprunteurs. Inutile d’attendre les programmes « Pinel + » qui conservent les avantages fiscaux originels. Leur nombre est encore confidentiel et leurs prix plus élevés peuvent parfois annuler l’avantage fiscal supplémentaire par rapport au Pinel 2023 dont les avantages ont été revus à la baisse. L’important est toujours de sélectionner le meilleur emplacement avec les critères de dynamisme du marché locatif et de potentiel de valorisation du quartier. Immobilier : faut-il toujours croire dans les SCPI ?
Fonds diversifiés : bien doser le couple rendement/risque
Sur le plan financier, profiter des rendements plus prometteurs à long terme des actifs composant les contrats d’assurance-vie ou les Plans épargne retraite (PER) est également une solution au risque relativement maîtrisé. « La diversification s’effectue, en effet, à deux niveaux, détaille Philippe Lauzeral, directeur général de Stellium : différents types d’actifs (obligations, actions, immobilier, capital-risque…) cohabitent et, à l’intérieur de ces ensembles, différentes lignes sont détenues pour mutualiser encore le risque. » Par ailleurs, une fiscalité avantageuse (exonération d’impôt au bout de huit ans pour l’assurance-vie et versements déductibles du revenu imposable pour le PER) participe à booster le rendement final de l’opération.
Le curseur du couple rendement/risque peut être déplacé à loisir par les investisseurs, en fonction de leurs besoins : offensive au début, la stratégie peut devenir plus sécuritaire au fil du temps. Par exemple, des fonds actions peuvent, à un moment, se substituer à la poche capital-risque, eux-mêmes remplacés, à l’approche de la retraite, par des fonds en euros ou des obligations datées qui retrouvent du potentiel avec la hausse des taux.
« Le fait de rentrer progressivement sur les marchés dilue aussi le risque, ajoute Philippe Lauzeral. Le versement programmé mensuel est à privilégier. Mais même si l’on dispose d’un capital de 50.000 euros, par exemple, mieux vaut organiser une rentrée progressive sur douze mois. »
3. Les placements à risque élevé
Plus l’investissement est risqué, plus haute peut être sa rémunération. Il s’agit donc, dans ce domaine où le risque de perte en capital est réel, de n’investir qu’une partie de ses liquidités, en étant prêt à les immobiliser pour une durée indéterminée.
Actions en direct : bien s’informer !
« Uncut Jackson : Clowns » (2021), de la série « Embroidered Money ».
En plus de billets brodés, l’artiste crée des bijoux à partir de pièces de monnaie découpées, et des sculptures en métal, le tout avec une très grande finesse d’exécution. Ses oeuvres ont été exposées en Corée, au Japon et en Belgique, et font partie du fonds permanent de cinq institutions et musées américains.Stacey Lee Webber.
Des opportunités dans le non coté
Le capital-risque (non coté), qui permet des investissements dans de petites entreprises via des FIP (fonds d’investissement de proximité), FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation) ou FCPR (fonds commun de placement à risque éventuellement logés dans un contrat d’assurance-vie), peut aussi être prospecté. Les avantages fiscaux importants, liés à la prise de risque et à une immobilisation du capital pendant une dizaine d’années, ne doivent pas faire oublier la prudence.
« Intégrer ce domaine aujourd’hui – notamment dans le secteur de l’innovation – permet de profiter d’opportunités, explique Olivier Herbout, cofondateur de Ramify. En effet, les prochaines levées de fonds devraient s’effectuer à des prix très concurrentiels, en raison des difficultés des entreprises à contracter des emprunts bancaires ou à aller en Bourse. »
« Le capital-investissement se démocratise depuis son entrée dans les contrats d’assurance-vie qui se diversifient de plus en plus, complète Marc Brière, président d’Arkéa Capital. Investir dans un FCPR via l’assurance-vie est intéressant car certaines compagnies ont commencé à en assurer la liquidité. »
Prudence sur le crowdfunding
Le financement participatif, appelé aussi crowdfunding, fait partie des actifs devenant plus risqués… dont la rémunération devrait donc s’accroître en 2023. Les projets des plateformes spécialisées dans le domaine immobilier sont les plus à risque . « Le financement de projets de marchands de biens, qui réhabilitent de l’ancien lors de chantiers plus légers et plus rapides, est un peu moins risqué que celui de promoteurs de projets neufs, pointe Bertrand Desportes, associé chez Mazars. Mais il faut tout de même être prudent car les contraintes de rénovation énergétique alourdissent considérablement les coûts… » Les plateformes intensifient elles-mêmes leur sélection, puisque seuls 15 % des projets immobiliers présentés sont dorénavant retenus, avec des prises de garanties accrues.
Cryptos : pour l’amour du risque
Enfin, les cryptomonnaies (bitcoins et autres) peuvent donner le meilleur comme le pire, symbolisant la volatilité extrême de certains actifs cotés. Après des cours très favorables en 2021, puis une brusque descente début 2022 suivie d’une remontée, les cours des cryptomonnaies viennent, à nouveau, de chuter, après la faillite de la banque américaine Silvergate , qui jouait un rôle central pour les entreprises du secteur. Un investissement à faire avec modération, donc !
Pour bénéficier d’une défiscalisation à taux plein, le logement mis en location doit respecter des critères plus exigeants.
Depuis le 1er janvier, l’avantage fiscal accordé par le dispositif Pinel a été raboté. Cela concerne les investisseurs qui se tournent, d’ici à la fin de 2024, vers l’acquisition d’un logement neuf ou en futur état d’achèvement situé dans un immeuble collectif et dans une zone tendue du territoire (où l’offre est inférieure à la demande), et qui s’engagent à le louer à des foyers aux revenus modestes pour une durée initiale de six, neuf ou douze ans.
La majoration des taux est conditionnée au respect de plusieurs critères
Désormais, ils ne peuvent plus prétendre à des réductions d’impôt à taux pleins. Celles-ci sont progressivement réduites en 2023 et en 2024. Une solution subsiste pour les particuliers souhaitant profiter des avantages fiscaux initiaux, respectivement fixés à 12 %, 18 % et 21 % : le Pinel+ (ou « Super Pinel »). Cette majoration des taux demeure toutefois conditionnée au respect de certains critères écologiques et environnementaux, mais aussi d’exigences de confort et d’usage.
Anticipation des normes de la RE2020
Les biens acquis doivent satisfaire dès maintenant aux seuils de la réglementation environnementale RE2020, appliquée à partir de 2025. Pour ceux achetés en 2024, il faudra tenir compte de cette obligation, mais aussi atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE). Dans le cadre d’une réhabilitation à neuf, les logements acquis en 2023 et 2024 devront au moins justifier d’un DPE classé B.
« Ces règles offrent le gage d’un investissement dans un bien de qualité, moins énergivore », explique Mylène Chartrou, directrice générale de Stellium immobilier, qui distribue ces programmes.
Surface minimale par typologie
Pour être éligible au Pinel+, le logement doit, en fonction de sa typologie, respecter une surface habitable minimale. Exemples : 28 mètres carrés pour un appartement d’une pièce ou 96 mètres carrés pour un cinq-pièces. Un espace extérieur privatif est obligatoire : terrasse, balcon ou jardin allant de 3 à 9 mètres carrés. De plus, une double exposition lumineuse s’impose aux logements les plus grands (à partir du T3). Les biens situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville permettent aussi de profiter des taux de défiscalisation du Pinel+. Mais là seul le respect de la norme RE2020 est apprécié : les critères liés à l’usage et au confort ne sont pas pris en compte
Pas de travaux avant longtemps
« Grâce au Super Pinel, l’investisseur s’évite toujours d’engager des travaux de rénovation coûteux à l’issue de la période d’engagement locatif. De plus, le logement offre, à terme, une perspective de revente intéressante », analyse Mylène Chartrou. Mais si l’objectif de verdissement de l’investissement locatif est indéniable, plusieurs écueils peuvent assombrir le tableau. « Les contraintes du Pinel+, conjuguées à la flambée des coûts de construction et à la rareté de l’offre de biens neufs, contribuent à renchérir le prix d’acquisition, pointe Renaud Cormier, président de l’Association française de l’immobilier locatif (Afil). De plus, le maintien à un niveau inchangé des plafonds de loyer fixés dans la zone dislodgement par rapport au Pinel classique réduit la perspective de rendement. »
Le groupe Les Jasmins commercialise 84 appartements dans une résidence séniors. Située allée Georges-Clemenceau à Bellevigny, elle jouit d’une situation géographique idéale.
Expert de la résidence avec services pour les séniors, le groupe Les Jasmins commercialise plusieurs appartements au sein de la future résidence Les Jasmins implantée allée Georges-Clemenceau à Bellevigny (Vendée).
« Nous développons des résidences sur l’ensemble de l’Hexagone. Le personnel du groupe a une expérience de 30 ans dans la promotion, l’exploitation et la gestion des résidences services séniors », apprécie Lucie Lourdais, directrice générale des services du groupe Les Jasmins.
Bellevigny en plein développementBellevigny est une commune nouvelle d’un peu plus de 6 000 habitants au nord de la Vendée. Riche de son patrimoine et de son histoire, elle se développe au fur et à mesure des années. La population des plus de 75 ans est, comme dans l’ensemble du territoire, en perpétuelle hausse. Dans un périmètre de 10 km, 8 % des habitants ont plus de 75 ans. Véritable pôle économique à 15 km au nord de La Roche-sur-Yon, Bellevigny est idéalement située à moins d’une heure de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et de Nantes. Pour cette opération immobilière, le groupe Les Jasmins, en charge de la commercialisation, de la gestion et de l’exploitation de la résidence, s’est associé au promoteur immobilier Imodeus basé à Nantes.
Pour cette opération immobilière, le groupe Les Jasmins, en charge de la commercialisation, de la gestion et de l’exploitation de la résidence, s’est associé au promoteur immobilier Imodeus basé à Nantes.
Au total, la résidence Les Jasmins de Bellevigny comprend 84 logements vendus à la découpe :
La période de commercialisation a débuté au 4e trimestre 2022. Les travaux doivent débuter prochainement. La livraison prévisionnelle est annoncée pour le 1er trimestre 2025.
Nous signons un bail commercial avec les investisseurs. Nous leur offrons une sécurité avec une garantie de loyers pendant toute la durée de leur bail qui est de 10 ans renouvelable. Les différents lots s’adressent également à des propriétaires-occupants, qui peuvent venir s’installer dès l’ouverture de la résidence. Nous nous adressons aussi à des personnes qui voudraient investir dès maintenant, mais n’y vivre qu’un peu plus tard. Nous signons avec elles un bail commercial.
Lucie Lourdais Directrice générale des services du groupe Les Jasmins
Les personnes intéressées souhaitant accéder à la propriété et les investisseurs peuvent contacter dès à présent Delphine Charpentier, en charge de la commercialisation de la résidence.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’un bien au sein de la résidence Les Jasmins, il faut compter 97 970 euros HT (hors mobilier) pour un T1. Pour les investisseurs, les appartements sont vendus en LMNP (loueurs en meublé non professionnels).
Une journée découverte le 15 mars 2023 à l’espace Charette
Une journée découverte est organisée par le groupe Les Jasmins le mercredi 15 mars 2023, de 10 h 30 à 17 h, à l’espace Charette à Bellevigny. Autour d’un café, vous aurez la possibilité d’échanger avec Delphine Charpentier sur le fonctionnement des résidences Les Jasmins et sur les possibilités d’investissement ou de location.
Autour de la résidence, les commerces et services de proximité sont nombreux. Elle jouit ainsi d’une situation géographique idéale :
À 130 m du supermarché
À 100 m de l’opticien
À 100 m du coiffeur
À 200 m de la résidence, le parc de l’étang de La Sauvagère offre un espace de promenade et de détente en pleine nature.
De nombreux services au sein de la résidence Les Jasmins
L’intérieur de la résidence est entièrement pensé pour le bien-être de ses occupants. Sur place, ils y trouveront de nombreux services : restauration avec un chef cuisinier, aide à la personne, ménage, entretien du linge… Une équipe d’une vingtaine de professionnels sera présente pour répondre à leurs besoins 24 h/24 et 7j/7.
« L’accompagnement et l’aide à la personne sont très importants pour le groupe Les Jasmins. Notre service animations permet aux résidents de profiter d’activités, que ce soit en interne ou en externe auprès de nombreuses associations ».
Cette résidence sera un véritable cocon. « On retrouve au sein de nos résidences un grand salon avec un espace cheminée et un bar, mais aussi une salle d’activité et une autre dédiée au bien-être. Nous ne proposons pas de spa ou de piscine, car nous souhaitons faire bénéficier à nos résidents des établissements présents sur la commune ou aux alentours plutôt que de vivre en vase clos », conclut Lucie Lourdais.
Six idées pour faire fructifier son argent, rêver. Ou dépenser futé.
Publié le 14 avr. 2023 – Par Laurence Boccara
Acheter une magnifique villa sur l’île de Cavallo en Corse, réputée « l’île des milliardaires » ; se faire plaisir en achetant une œuvre de Shepard Fairey, alias Obey Giant, célèbre street artiste américain, ou de peintres impressionnistes et modernes ; investir dans une part de forêt ou un bien locatif fractionné ; penser au démembrement viager pour ses parts de SCPI : voilà nos six conseils de la semaine concernant votre argent.
Street art : Obey en tête d’affiche
Mise de départ :
Profil de risque :
Le 15 avril, Artcurial organise à Paris sa première vente monographique consacrée à Shepard Fairey, alias Obey Giant, célèbre artiste américain de street art. Ce dernier a réalisé de nombreuses créations utilisant différentes techniques (pochoir, collages, etc.). Au menu de cette vente intitulée « The Art of Rebellion », qui rassemble près de 200 lots, impossible de rater deux grandes oeuvres mesurant respectivement 11 et 6 mètres. La première, de 2009, intitulée « Middle East Mural », est estimée de 150.000 à 200.000 euros. La deuxième, « Mural », de 2006, composée de quinze panneaux, s’affiche entre 35.000 à 50.000 euros. « Des thématiques chères à cet artiste reviennent sans cesse dans ses oeuvres. Il s’agit de l’autoritarisme, de la dictature de la société, de l’écologie ou encore du black power », commente Arnaud Oliveux, commissaire-priseur et directeur associé d’Artcurial. Le catalogue comprend aussi quelques sérigraphies devenues célèbres comme des affiches réalisées pour la campagne présidentielle de Barack Obama en 2008 (de 300 à 3.000 euros) et une autre réalisée en 2016 après les attentats de novembre 2015 à Paris, intitulée « Liberté, Egalité, Fraternité » (de 3.500 à 4.000 euros).
Villa sur la discrète île de Cavallo
Mise de départ :
Profil de risque :
Une île bordée de plages de sable blanc, d’une eau turquoise, avec un port de plaisance, trois restaurants et quelques propriétés de standing. Cet environnement paradisiaque ne se situe pas à l’autre bout du monde mais en Corse, plus précisément sur l’île de Cavallo, dans l’archipel des Lavezzi, classé réserve naturelle. A 2,3 km au large de Bonifacio, ce confetti de 120 hectares est bien connu de la jet-set internationale. En toute discrétion, ces happy few aiment profiter de la douceur de la Méditerranée sur ce spot surnommé l’« île des milliardaires », à la faveur d’une escale avec leur yacht ou en séjournant dans l’une des rares villas érigées sur ce rocher. C’est le cas de cette maison d’architecte à ossature bois, qui trône face à la Grande Bleue. En plus de ses grandes terrasses extérieures, cette villa meublée dispose de 250 m2 avec cinq suites, toutes équipées de baies vitrées allant du sol au plafond, histoire de sublimer ce décor où règnent sans partage le ciel et la mer. Sotheby’s International propose ce bien à 6 millions d’euros.
Mettre un pied dans la forêt avec un GFI
Mise de départ :
Profil de risque :
A défaut de pouvoir s’acheter une forêt entière pour cause de budget limité, un épargnant en quête d’un placement ayant du sens peut opter pour l’acquisition d’une (ou plusieurs) part(s) d’un groupement forestier d’investissement (GFI). Grâce à une levée de fonds, cette structure achète des massifs forestiers et les donne en exploitation. C’est le cas du groupe Sogenial Immobilier, qui propose la souscription de son premier GFI « CoeurForest » avec un ticket d’entrée de 1.000 euros, et qui vient ainsi d’acquérir un massif de 28 hectares dans la commune de Milly-la-Forêt (Essonne). Issu de la pousse et de la coupe du bois, le rendement « naturel » de ce placement avoisine 2 % par an, ce qui n’a rien de mirobolant. Toutefois, ce n’est pas la motivation première des investisseurs. Cet actif plaît surtout pour son côté réel et durable. D’autant que les arbres sont de puissants capteurs de CO2 . En 2023, la fiscalité de ce placement a évolué : un crédit d’impôt égal à 25 % du montant investi s’applique dans la limite de 6.250 euros pour une personne célibataire et de 12.500 euros pour un couple (marié ou pacsé). Cet avantage entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros.
Pierre-Auguste Renoir, « Enfant assis sur une chaise »
Mise de départ :
Profil de risque :
En quête d’un tableau, d’une sculpture, d’un dessin, d’une estampe, d’un tapis ou d’une céramique issue de la période impressionniste ou de celle de l’art moderne ? Peut-être trouverez-vous votre bonheur lors de la vente organisée par Aguttes, le 20 avril. Parmi une centaine de lots, on relève quelques noms d’artistes réputés. C’est le cas de Max Ernst (1891-1976) avec une pièce inédite : une huile sur papier marouflé baptisée « L’Angoisse du juif » (de 15.000 à 20.000 euros) datant de juin 1940, lorsqu’il était interné au camp des Milles. Pierre-Auguste Renoir (1841-1919) sera présent avec l’« Enfant assis sur une chaise » (de 450.000 à 650.000 euros), peint vers 1895. On note aussi six gouaches de Baya (1931 1998), une artiste repérée en 1947 par Aimé Maeght, le célèbre galeriste et collectionneur. Les oeuvres colorées de cette peintre algérienne sont estimées autour de 7.000 euros pour les plus abordables et atteignent 20.000 à 30.000 euros pour les plus rares. C’est le cas de cette « Femme au luth et à l’oiseau », une gouache sur papier datant de 1968.
Donner la nue-propriété d’une SCPI
Mise de départ :
Profil de risque :
On y pense peu mais la détention de parts de SCPI peut, comme la pierre physique, faire l’objet d’un démembrement viager. Réalisée avec l’aide d’un notaire, cette disposition juridique irréversible permet d’organiser la transition de son patrimoine. Avec ce scénario, le parent détenteur des parts conserve l’usufruit de son placement et donne la nue-propriété à son ou ses descendants. Cette stratégie cumule les atouts. Le donateur continue de percevoir les revenus de la SCPI et il paie des droits de donation allégés. « Cette décote des droits va dépendre de l’âge au moment de la donation. Et plus on prend cette disposition jeune, plus elle sera élevée », signale Frédéric Augusto, directeur général de Stellium Placement. Par la suite, au décès du parent, les donataires récupéreront la pleine propriété des parts sans effet fiscal.
Investissement locatif en « mode fractionné »
Mise de départ :
Profil de risque :
Investir dans un bien locatif à partir de 200 euros seulement, le faire gérer par un « pro » et percevoir un rendement tous les mois. Tel est le concept dit « d’investissement immobilier fractionné » proposé par Meute Invest, filiale de Louve Invest. Le 20 avril, cette plateforme proposera de participer à une deuxième opération. Il s’agit d’acquérir unquatre-pièces de 106 m2 à Brest d’une valeur de 200.000 euros, déjà loué avec un rendement de 5 %. Simple en apparence, ce scénario n’est possible que grâce à un montage particulier. Dans un premier temps, Meute Invest source et achète chaque bien en cash grâce aux fonds levés en ligne auprès de 60 à 100 investisseurs. Puis, cette structure émet des obligations à taux variable dont la rémunération (coupon) versée tous les mois aux investisseurs se compose essentiellement du loyer. Cette équation n’a rien d’une formule magique. Il s’agit en fait du remboursement d’une obligation d’une durée de dix ans.
Reste que ce placement dans la pierre s’avère un peu « tiré par les cheveux » et cumule les inconvénients. D’abord, les investisseurs participent à l’achat d’un bien physique mais n’en sont pas nommément propriétaires. D’ailleurs, une décennie plus tard, une fois les obligations remboursées, le bien sera revendu. « Ils seront susceptible de toucher une fraction d’une éventuelle plus-value », précise Clément Renault, président fondateur de Louve Invest. Mais rien n’est sûr. Autre écueil : le rendement n’est pas garanti, avec des baisses possibles en cas d’impayés de loyer. Enfin, il existe plusieurs couches de frais : les frais d’entrée facturés 5 % du montant investi, des frais annuels de gestion de la structure qui se montent à 0,5 %, plus 5 à 10 % de frais de gestion locative. Atout de ce placement : sa fiscalité. « Les revenus versés étant issus d’un produit financier, la fiscalité qui s’applique est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) et pas celle, plus lourde, des revenus fonciers comme en SCPI », précise Clément Renault.
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